I balconi sono tra le principali fonti di lite nei condomini italiani. Chi paga la manutenzione? Dipende dal tipo di balcone e dalla componente specifica. Approfondiamo normativa, giurisprudenza e esempi pratici.

Le 3 Tipologie Principali

1. Balconi Aggettanti

Sporgono dalla facciata → Proprietà esclusiva del condomino (art. 1117 c.c.).

2. Balconi a Tasca (Incassati/Logge)

Rientranti nella facciata, fungono da copertura → 50% proprietario / 50% sottostante (art. 1125 c.c.).

3. Lastrici Solari di Proprietà Esclusiva

Copertura edificio → 1/3 proprietario + 2/3 sottostanti (art. 1126 c.c.).

⚠️ Focus Frontalino Balcone Aggettante: Eccezione Importante

Regola generale: Il frontalino (parte anteriore sotto pavimento) è spesa esclusiva del proprietario del balcone aggettante.

Eccezione qualificata (Cass. 27413/2018, 27083/2018, 21641/2017):
Se presenta rilevanza estetica significativa (fregi, stucchi, decorazioni ornamentali, linee continue con marcapiano), contribuisce al decoro architettonico → spesa condominiale ripartita per millesimi (art. 1117 n. 3 c.c. + art. 1123 c.c.).

Cass. 27083/2018: “Non occorre pregio artistico particolare: basta che il rivestimento contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto”. Il giudice valuta caso per caso.​

Esempio pratico:

text✅ Frontalino semplice (cemento grezzo) → Sig.ra Rossi paga 100% (€ 1.800)
❌ Frontalino con fregi decorativi → Condominio paga 100% (€ 2.500)

Tabella Ripartizione Spese (Aggiornata Frontalino)

COMPONENTE	BALCONI AGGETTANTI	BALCONI A TASCA	LASTRICI SOLARI
Piano calpestio	100% Proprietario	50%-50%	1/3 – 2/3
Frontalino	100% Proprietario Salvo decorazioni estetiche → Comune ​	50%-50%	1/3 – 2/3
Sottostante (soletta)	100% Proprietario	50%-50%	1/3 – 2/3
Ringhiere	100% Proprietario	100% Proprietario	1/3 – 2/3
Impermeabilizzazione	100% Proprietario	50%-50%	1/3 – 2/3

Esempi Pratici dal Campo

Caso 1: Balcone Aggettante con Frontalino Semplice

textPiano calpestio (€ 3.500) + Frontalino semplice (€ 1.800) → 100% Sig.ra Rossi = € 5.300

Caso 2: Balcone con Fregi Decorativi

textFrontalino fregiato (€ 2.500) → Ripartito tutti condomini per millesimi
Piano calpestio resta esclusivo

Trib. Palermo 08/06/2020: Frontalino verticale = condominiale se incide su facciata.​

Caso 3: Balcone a Tasca

text€ 5.000 totali → Sig. Verdi € 2.500 / Sig.ra Neri € 2.500

Consigli Operativi per Amministratori

1. Fotografie + Perizia Tecnica prima di deliberare
2. Regolamento Condominiale può derogare (ma non contraddire norme imperative)
3. Assemblea solo per parti comuni (frontalini decorativi)
4. CTU Giudiziale in caso di lite​

Conclusioni

Balconi aggettanti = proprietà esclusiva (frontalino incluso), salvo eccezionale rilevanza estetica che eleva il componente a “bene comune per decoro” (Cassazione costante dal 2017).

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Studio Lorenzoni SNC
Amministratore ANAPI
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