Quando arriva il rendiconto condominiale, una delle domande più frequenti è: perché io devo pagare questa cifra mentre un altro condomino ne paga una diversa?
La risposta, nella maggior parte dei casi, si trova nelle tabelle millesimali.
I millesimi rappresentano infatti il valore proporzionale delle singole unità immobiliari rispetto all’intero edificio e costituiscono uno degli strumenti principali attraverso cui vengono distribuite molte delle spese condominiali.
Capire come vengono redatti, quando si applicano e quando invece devono essere utilizzati criteri diversi permette ai condomini di leggere con maggiore consapevolezza preventivi, consuntivi e riparti.
Lo Studio Lorenzoni SNC, amministratore di condominio a Bologna, approfondisce in questa guida i principali aspetti pratici e normativi delle tabelle millesimali.
Cosa sono i millesimi condominiali?
In un edificio in condominio, ogni appartamento, negozio, ufficio o altra unità immobiliare possiede un determinato valore rispetto al fabbricato nel suo complesso.
Questo valore viene normalmente espresso in millesimi.
Il totale convenzionale dell’edificio corrisponde a:
1.000 millesimi
Se, per esempio, un appartamento possiede 120 millesimi, significa che il suo valore proporzionale rispetto all’intero fabbricato è pari a 120/1000.
L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare viene espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento condominiale. La norma precisa inoltre che, nella determinazione di tale valore, non si tiene conto del canone di locazione, dei miglioramenti apportati all’immobile o del suo stato di manutenzione.
Questo significa, ad esempio, che un appartamento appena ristrutturato non acquisisce automaticamente più millesimi rispetto allo stesso appartamento prima della ristrutturazione.
Come vengono calcolati i millesimi?
Un punto importante è che il Codice Civile non stabilisce una formula matematica unica e obbligatoria per la redazione delle tabelle millesimali.
Normalmente il calcolo viene affidato a un tecnico, che determina il valore proporzionale delle singole unità immobiliari partendo dalle caratteristiche oggettive dell’edificio.
Nella pratica tecnica vengono generalmente considerate la superficie dell’unità immobiliare e una serie di coefficienti correttivi che possono riguardare, ad esempio:
- destinazione dei locali;
- piano;
- esposizione;
- orientamento;
- luminosità;
- funzionalità;
- rapporto tra superfici principali e accessorie.
Il risultato è spesso una cosiddetta superficie virtuale o convenzionale, che consente di confrontare tra loro unità immobiliari con caratteristiche differenti.
Una volta determinato il valore convenzionale di tutte le unità, ciascun valore viene rapportato al totale dell’edificio fino ad arrivare complessivamente a 1.000 millesimi.
Un esempio semplice
Immaginiamo un piccolo condominio composto da quattro appartamenti:
| Unità | Millesimi |
|---|---|
| Appartamento A | 400 |
| Appartamento B | 300 |
| Appartamento C | 200 |
| Appartamento D | 100 |
| Totale | 1.000 |
Se una spesa comune di 2.000 euro deve essere ripartita esclusivamente secondo la tabella generale di proprietà:
- Appartamento A: 2.000 × 400/1.000 = 800 euro
- Appartamento B: 2.000 × 300/1.000 = 600 euro
- Appartamento C: 2.000 × 200/1.000 = 400 euro
- Appartamento D: 2.000 × 100/1.000 = 200 euro
È il principio fondamentale del riparto millesimale.
Tutte le spese condominiali vengono divise secondo gli stessi millesimi?
No.
Questo è probabilmente uno degli equivoci più frequenti nella gestione condominiale.
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce innanzitutto il principio generale secondo cui le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, i servizi nell’interesse comune e le innovazioni deliberate sono sostenute in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione. Ma lo stesso articolo introduce anche criteri differenti quando un servizio viene utilizzato dai condomini in misura diversa o quando una parte comune serve soltanto una parte del fabbricato.
Di conseguenza, la tabella generale di proprietà non viene utilizzata indistintamente per qualsiasi spesa.
In un condominio possono infatti esistere diverse tabelle millesimali.
Le principali tabelle millesimali
Oltre alla tabella generale di proprietà, possono esserci tabelle specifiche relative a:
scale e ascensore, quando la ripartizione deve tenere conto non soltanto del valore dell’appartamento ma anche dell’altezza del piano;
riscaldamento, secondo le modalità previste dalla normativa applicabile e dalle caratteristiche dell’impianto;
singole scale o corpi di fabbrica, quando determinati beni o impianti servono soltanto alcuni condomini;
autorimesse, cortili o altri servizi, se la struttura dell’edificio richiede riparti specifici.
Per questo motivo un proprietario potrebbe avere, ad esempio, 95 millesimi di proprietà generale, ma una quota differente nella tabella dell’ascensore o della scala.
Scale e ascensore: come vengono ripartite le spese?
Per la manutenzione e sostituzione di scale e ascensori interviene l’articolo 1124 del Codice Civile.
La norma prevede che la spesa venga ripartita:
per metà in base al valore delle singole unità immobiliari;
per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Il motivo è intuitivo: il valore dell’immobile conta, ma viene considerato anche il maggiore utilizzo potenziale del servizio da parte di chi si trova ai piani più alti.
Un appartamento al quarto piano, pertanto, può concorrere alle spese dell’ascensore in misura diversa rispetto a un appartamento al primo piano.
Spese che riguardano soltanto una parte del condominio
Immaginiamo un edificio formato da Scala A e Scala B.
Se viene riparato un impianto che serve esclusivamente la Scala A, normalmente non sarebbe corretto attribuire automaticamente la spesa anche ai proprietari della Scala B.
L’art. 1123 c.c. stabilisce infatti che, quando scale, cortili, impianti o altre parti comuni servono soltanto una parte dell’intero fabbricato, le relative spese sono sostenute dal gruppo di condomini che ne trae utilità.
È quello che viene spesso definito condominio parziale.
E per soffitti e solai?
Anche in questo caso non si applicano semplicemente i millesimi generali.
L’articolo 1125 c.c. prevede, in linea generale, che le spese relative alla manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai tra due piani sovrapposti vengano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani.
Rimangono invece a carico del proprietario del piano superiore la pavimentazione e del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
È quindi un ulteriore esempio di come la ripartizione delle spese condominiali non possa essere ricondotta a una sola tabella.
Lastrico solare a uso esclusivo: chi paga?
Un altro caso molto frequente riguarda i lastrici solari a uso esclusivo.
L’art. 1126 c.c. stabilisce che, quando il lastrico non è utilizzato da tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce normalmente per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione.
Gli altri due terzi vengono sostenuti dai condomini delle unità immobiliari alle quali il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
Anche in questo caso, quindi, il criterio di riparto nasce dalla combinazione tra proprietà e utilità del bene.
Quando possono essere modificate le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali non sono necessariamente immutabili.
L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che i valori possano essere modificati all’unanimità.
Sono inoltre previsti specifici casi nei quali la rettifica o modifica può avvenire con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, tra cui:
- quando la tabella risulta conseguenza di un errore;
- quando, a seguito delle mutate condizioni dell’edificio — ad esempio sopraelevazione, incremento di superfici oppure aumento o diminuzione delle unità immobiliari — il valore proporzionale di almeno una unità risulti alterato per più di un quinto.
Un semplice intervento di ristrutturazione interna, quindi, non determina necessariamente una modifica dei millesimi.
Un appartamento più bello paga di più?
No, non per questo motivo.
Come abbiamo visto, l’art. 68 disp. att. c.c. esclude espressamente dalla valutazione lo stato di manutenzione e i miglioramenti dell’immobile.
Due appartamenti strutturalmente equivalenti non dovrebbero avere millesimi differenti semplicemente perché uno presenta finiture più pregiate o è stato recentemente ristrutturato.
Il valore millesimale deve descrivere il rapporto strutturale e proporzionale dell’unità rispetto all’edificio, non il suo prezzo di mercato in un determinato momento.
Millesimi e valore commerciale non sono la stessa cosa
Un errore frequente è considerare i millesimi come una sorta di valutazione immobiliare.
Non è così.
Il valore commerciale di un appartamento può variare notevolmente in funzione del mercato, delle condizioni interne, delle finiture e di molti altri elementi.
La tabella millesimale ha invece una funzione specificamente condominiale: determinare il rapporto proporzionale tra le diverse proprietà e fornire una base per l’esercizio di determinati diritti e per la ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge.
Perché una corretta tabella millesimale è così importante?
Una tabella redatta correttamente permette di:
- distribuire le spese in maniera coerente;
- ridurre le contestazioni tra condomini;
- predisporre preventivi e consuntivi trasparenti;
- individuare correttamente le maggioranze assembleari;
- gestire correttamente spese relative a singole scale o servizi;
- comprendere immediatamente perché un condomino partecipa a una determinata spesa in misura maggiore o minore rispetto a un altro.
Per l’amministratore, la corretta applicazione delle tabelle non rappresenta soltanto un’attività contabile, ma uno dei principali strumenti per garantire trasparenza nella gestione condominiale.
FAQ sui millesimi condominiali
I millesimi devono sempre arrivare esattamente a 1.000?
La tabella generale esprime convenzionalmente il valore dell’intero edificio in mille parti.
Chi redige le tabelle millesimali?
Normalmente vengono predisposte da un tecnico qualificato, sulla base delle caratteristiche dell’edificio e delle singole unità.
L’assemblea può decidere di dividere tutte le spese in parti uguali?
Non automaticamente. Il criterio generale previsto dall’art. 1123 è quello proporzionale, salvo diversa convenzione e fatti salvi i criteri specifici previsti per determinate spese.
Se non uso l’ascensore posso non pagare?
Non necessariamente. Occorre verificare la proprietà dell’impianto, le unità servite e il criterio previsto dall’art. 1124 c.c.
Una veranda o un ampliamento possono modificare i millesimi?
Potenzialmente sì, qualora le mutate condizioni dell’edificio producano i presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., compresa l’alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale di almeno una unità.
Conclusioni
I millesimi non rappresentano semplicemente dei numeri inseriti nel rendiconto.
Sono il risultato di una valutazione tecnica e costituiscono la base per una parte importante della gestione economica e assembleare del condominio.
Allo stesso tempo, non tutte le spese vengono ripartite utilizzando la stessa tabella: proprietà, utilizzo, altezza del piano e funzione delle parti comuni possono determinare criteri differenti.
Per questo è importante che l’amministratore applichi correttamente le tabelle e renda i criteri di riparto facilmente comprensibili ai condomini.
Studio Lorenzoni SNC – Amministrazioni Condominiali segue condomini a Bologna e provincia con particolare attenzione alla trasparenza dei rendiconti, alla corretta applicazione delle tabelle millesimali e alla chiarezza nella ripartizione delle spese.