Il Governo studia il ritorno della detrazione al 65% per infissi, cappotti, pompe di calore e altri interventi di efficientamento. Vediamo cosa sappiamo oggi, cosa prevede la normativa vigente e cosa potrebbe significare per i condomìni.
Aggiornato al 17 settembre 2026
Il tema delle detrazioni fiscali per gli interventi sugli immobili potrebbe tornare al centro della prossima Legge di Bilancio.
Negli ultimi giorni è infatti emersa l’ipotesi di riportare al 65% l’Ecobonus per alcuni interventi realmente finalizzati alla riduzione dei consumi energetici, dopo la progressiva riduzione delle agevolazioni prevista dalla normativa attuale.
Secondo quanto riportato il 13 settembre 2026 da ANSA, riprendendo le anticipazioni del Sole 24 Ore, il Governo starebbe valutando un Ecobonus potenziato per interventi quali infissi, pompe di calore, sistemi ibridi, solare termico, schermature solari e cappotti termici.
La notizia è particolarmente interessante anche per i condomìni che stanno programmando interventi di riqualificazione energetica.
È però fondamentale chiarire immediatamente un punto:
Ad oggi il nuovo Ecobonus al 65% non è stato approvato.
Si tratta di una misura allo studio per la Legge di Bilancio 2027. Non sono ancora definitivi aliquota, beneficiari, massimali, requisiti tecnici e interventi ammessi.
Cosa prevede oggi la legge per il 2026
Prima di analizzare la possibile novità, occorre distinguere le anticipazioni dalla normativa effettivamente in vigore.
Per le spese sostenute nel 2026, l’attuale sistema mantiene, in linea generale, la detrazione del 50% quando ricorrono i requisiti relativi all’abitazione principale e del 36% negli altri casi.
L’Agenzia delle Entrate precisa inoltre un aspetto particolarmente importante per i condomìni: quando gli interventi interessano le parti comuni dell’edificio, i requisiti necessari per usufruire dell’aliquota maggiorata devono essere verificati con riferimento al singolo condòmino.
Questo significa che, all’interno dello stesso intervento condominiale, la posizione fiscale dei singoli proprietari può assumere particolare rilevanza.
Situazione attuale e possibile scenario
| Periodo | Abitazione principale | Altri immobili | Situazione |
|---|---|---|---|
| 2026 | 50%* | 36%* | Normativa vigente |
| 2027, senza modifiche | 36%* | 30%* | Aliquote attualmente previste |
| 2027 – ipotesi Ecobonus | fino al 65% per determinati interventi energetici | Da definire | Ipotesi allo studio |
* L’effettiva applicazione dipende dalla tipologia di intervento e dai requisiti previsti dalla normativa.
Secondo la disciplina oggi programmata, senza un nuovo intervento legislativo dal 2027 le aliquote scenderebbero al 36% per l’abitazione principale e al 30% negli altri casi.
Ed è proprio su questo scenario che potrebbe intervenire il nuovo Ecobonus.
Perché si parla nuovamente del 65%
L’idea sarebbe quella di differenziare maggiormente gli interventi edilizi ordinari da quelli che producono un effettivo miglioramento energetico dell’immobile.
Secondo le anticipazioni pubblicate da ANSA, il possibile rafforzamento dell’Ecobonus si inserirebbe nell’ambito dello spazio fiscale collegato alla transizione energetica, quantificato in circa 14 miliardi di euro.
La viceministra dell’Ambiente Vannia Gava ha inoltre collegato pubblicamente l’efficientamento energetico al contenimento delle bollette e al sostegno dell’attività economica.
L’orientamento che emerge dalle prime anticipazioni sarebbe quindi quello di premiare maggiormente gli interventi capaci di determinare una riduzione dei consumi energetici, anziché applicare aliquote sostanzialmente uniformi a interventi molto differenti tra loro.
Quali lavori potrebbero beneficiare del 65%
Sulla base delle anticipazioni disponibili al 17 settembre, il perimetro allo studio comprenderebbe principalmente:
| Intervento | Possibile nuovo Ecobonus 65% |
|---|---|
| Isolamento termico / cappotto | ✅ Allo studio |
| Sostituzione degli infissi | ✅ Allo studio |
| Pompe di calore ad alta efficienza | ✅ Allo studio |
| Sistemi ibridi | ✅ Allo studio |
| Solare termico | ✅ Allo studio |
| Schermature solari | ✅ Allo studio |
| Building automation | ✅ Indicato tra le possibili misure |
| Semplice climatizzatore per solo raffrescamento | ⚠️ Non necessariamente |
| Manutenzioni prive di efficientamento energetico | ❌ Al momento non indicate |
L’elenco non è definitivo.
Le anticipazioni citano espressamente infissi, isolamento, pompe di calore, sistemi ibridi, solare termico e schermature. Edilportale segnala anche i sistemi di building automation tra gli interventi potenzialmente interessati.
Un punto merita attenzione: parlare genericamente di “condizionatori al 65%” può essere fuorviante. Nell’attuale Ecobonus, infatti, non basta acquistare un normale apparecchio destinato esclusivamente al raffrescamento estivo; assumono rilievo gli interventi sull’impianto di climatizzazione invernale effettuati secondo i requisiti previsti.
Cosa potrebbe significare per un condominio
Facciamo un esempio puramente indicativo.
Un condominio sta valutando un intervento di isolamento dell’involucro edilizio per una spesa complessiva agevolabile ipotetica di 200.000 euro.
A parità di base agevolabile:
| Aliquota | Detrazione teorica complessiva |
|---|---|
| 30% | € 60.000 |
| 36% | € 72.000 |
| 50% | € 100.000 |
| 65% | € 130.000 |
Il passaggio dal 36% al 65%, nell’esempio, comporterebbe una differenza teorica di 58.000 euro di detrazione.
Naturalmente questa tabella serve esclusivamente a mostrare l’impatto matematico delle diverse aliquote: non significa che un intervento condominiale da 200.000 euro avrebbe automaticamente diritto al futuro 65%.
Dovranno essere conosciuti massimali, soggetti beneficiari, requisiti energetici, modalità di ripartizione e condizioni previste dalla futura norma.
Il nodo più importante per i condomìni: abitazione principale
Uno degli aspetti ancora da chiarire riguarda proprio gli edifici condominiali.
Le anticipazioni parlano soprattutto di un possibile 65% collegato all’abitazione principale.
Ma un condominio può comprendere contemporaneamente:
- proprietari che vi hanno l’abitazione principale;
- seconde case;
- immobili concessi in locazione;
- unità appartenenti a società;
- locali commerciali o altre unità con diversa destinazione.
Già nella disciplina attuale l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, per gli interventi sulle parti comuni, il requisito per l’aliquota maggiorata va valutato con riferimento al singolo condòmino.
Sarà quindi particolarmente importante capire se l’eventuale riforma manterrà questo meccanismo oppure introdurrà una disciplina specifica per gli interventi energetici condominiali.
Un esempio pratico
Immaginiamo il Condominio Alfa, composto da 20 appartamenti, che debba decidere se intervenire su facciata e involucro termico.
Il tecnico propone contestualmente un cappotto capace di migliorare sensibilmente le prestazioni energetiche dell’edificio.
Con la normativa attuale, l’amministratore deve valutare l’intervento sulla base delle agevolazioni effettivamente vigenti al momento in cui vengono sostenute le spese.
Se il nuovo Ecobonus al 65% venisse effettivamente introdotto nel 2027 e il cappotto rientrasse tra gli interventi ammessi, il quadro economico potrebbe cambiare sensibilmente.
Ma l’assemblea non dovrebbe oggi deliberare o rinviare lavori dando per acquisito il 65%.
È opportuno piuttosto predisporre:
- diagnosi o valutazione energetica;
- progetto preliminare;
- preventivi;
- verifica delle necessità manutentive dell’edificio;
- simulazioni economiche con differenti scenari fiscali.
In questo modo il condominio potrà prendere una decisione rapidamente quando il quadro normativo sarà definitivo.
Conviene aspettare il 2027?
È probabilmente la domanda che molti proprietari e amministratori si porranno nelle prossime settimane.
Al momento non esiste una risposta valida per tutti.
Rinviare un intervento già necessario esclusivamente nella speranza di ottenere il 65% comporta un rischio: la misura potrebbe essere modificata, limitata a determinate categorie di immobili, sottoposta a requisiti più stringenti oppure non essere approvata nella forma oggi anticipata.
Dall’altro lato, per lavori non urgenti ancora in fase di progettazione, l’evoluzione della Legge di Bilancio 2027 rappresenta evidentemente un elemento da monitorare.
La scelta corretta deve quindi considerare stato dell’edificio, urgenza dei lavori, disponibilità finanziaria dei condòmini, caratteristiche tecniche dell’intervento e normativa effettivamente approvata.
Attenzione alle date dei pagamenti
Un ulteriore aspetto decisivo sarà quello temporale.
Nei bonus edilizi non conta semplicemente la data in cui viene approvato il lavoro o firmato il preventivo. La disciplina fiscale individua specifici criteri per determinare quando la spesa debba considerarsi sostenuta.
Questo significa che un condominio che approva oggi un intervento da eseguire tra la fine del 2026 e il 2027 dovrà prestare particolare attenzione alla programmazione di lavori, SAL, fatture e pagamenti.
Sarà però possibile effettuare una pianificazione fiscale corretta soltanto quando sarà disponibile il testo definitivo della nuova disciplina.
Il ruolo dell’amministratore di condominio
In interventi di questa importanza, il compito dell’amministratore non consiste soltanto nel convocare l’assemblea e raccogliere i preventivi.
È necessario coordinare diversi soggetti:
condòmini → progettista → termotecnico → impresa → direttore lavori → consulente fiscale → amministrazione condominiale.
L’amministratore gestisce inoltre importanti adempimenti connessi alle spese sostenute sulle parti comuni e alla loro attribuzione ai condòmini. L’Agenzia delle Entrate conferma, tra l’altro, gli obblighi informativi relativi agli interventi di recupero edilizio e riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni.
Una corretta programmazione diventa quindi fondamentale soprattutto quando la normativa cambia da un esercizio fiscale all’altro.
Ecobonus 65%: cosa sappiamo e cosa ancora no
Sappiamo che:
il Governo sta valutando un ritorno al 65% per determinati interventi di efficientamento energetico; tra quelli citati figurano cappotti, infissi, pompe di calore, sistemi ibridi, solare termico e schermature; la misura potrebbe entrare nella Legge di Bilancio 2027.
Non sappiamo ancora:
quale sarà l’aliquota definitiva, quali immobili saranno ammessi, come verranno trattati gli interventi sulle parti comuni condominiali, quali saranno i massimali di spesa, quali requisiti energetici saranno richiesti e se l’elenco degli interventi anticipato in questi giorni resterà invariato.
Sono differenze essenziali. Per questo, fino all’approvazione della norma, sarebbe scorretto presentare il 65% come un’agevolazione già disponibile.
Quando ne sapremo di più?
Il passaggio decisivo sarà la preparazione della Legge di Bilancio 2027.
Solo con il testo normativo sarà possibile comprendere il reale perimetro dell’agevolazione; durante l’iter parlamentare potranno inoltre intervenire modifiche.
Per i condomìni che stanno valutando lavori importanti, questo è quindi un buon momento per preparare tecnicamente gli interventi, senza però costruire il piano finanziario dando già per acquisita un’agevolazione che oggi è soltanto allo studio.
Conclusioni
Il possibile ritorno dell’Ecobonus al 65% rappresenterebbe una novità significativa per la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare italiano e potrebbe avere particolare rilevanza per i condomìni che devono intervenire su cappotti, impianti centralizzati, involucro edilizio e altri elementi comuni.
La notizia è concreta, ma la misura non è ancora legge.
La distinzione è fondamentale: nel 2026 valgono le aliquote previste dalla normativa vigente; il possibile 65% riguarda invece il 2027 e dovrà essere introdotto dalla prossima Manovra.
Per questo la fase attuale dovrebbe essere utilizzata per raccogliere informazioni, verificare lo stato energetico dell’edificio e predisporre eventuali progetti, così da consentire all’assemblea di assumere decisioni consapevoli quando il quadro fiscale sarà definitivo.
Studio Lorenzoni SNC – Amministrazioni Condominiali
Una gestione condominiale attenta richiede anche un aggiornamento costante sulle novità normative, fiscali e tecniche che possono incidere sulle decisioni dell’assemblea.
Studio Lorenzoni SNC, amministratore di condominio, segue l’evoluzione della normativa relativa a bonus edilizi, efficientamento energetico e lavori sulle parti comuni, affiancando i condomìni nella gestione amministrativa e nel coordinamento con i professionisti incaricati.
Le informazioni contenute nell’articolo sono aggiornate al 17 settembre 2026 e hanno carattere informativo. L’eventuale Ecobonus al 65% per il 2027 è, alla data di pubblicazione, un’ipotesi allo studio e non una misura definitivamente approvata.