La videosorveglianza in condominio è uno strumento utile per aumentare la sicurezza, ma va progettata e deliberata con attenzione perché incide direttamente sulla privacy dei condomini e dei terzi. La regola fondamentale è che le telecamere possono essere installate nelle parti comuni solo nel rispetto delle norme civilistiche e della disciplina privacy, con un’inquadratura proporzionata e limitata allo scopo perseguito.
Quando si può installare
L’installazione di un impianto condominiale nelle parti comuni richiede una delibera assembleare approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. In pratica, non basta una semplice richiesta informale: serve un voto valido in assemblea e una decisione chiara sul progetto, sui costi e sulla gestione delle immagini.
Per gli impianti che riprendono spazi comuni, l’art. 1122-ter c.c. è il riferimento centrale, perché disciplina proprio gli impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio.
Quali parti comuni si possono coprire
Le telecamere possono riprendere aree comuni come androni, ingressi, cortili, accessi carrabili, garage comuni, scale e pianerottoli condominiali, purché la ripresa sia limitata a ciò che serve davvero per la finalità di sicurezza. Non è invece corretto inquadrare porzioni private, come porte di ingresso di singoli appartamenti, balconi, finestre, aree di esclusiva pertinenza o spazi che permettano di seguire in modo continuativo i movimenti di un singolo condomino.
Un esempio pratico: una telecamera sull’androne può essere lecita se riprende solo l’accesso comune; diventerebbe problematica se, per angolo o zoom, consentisse di osservare stabilmente la porta di un appartamento o l’interno di un’area privata.
Chi può vedere le immagini
L’accesso alle immagini non è libero per tutti i condomini. In linea generale, la visione deve essere riservata ai soggetti autorizzati dal condominio, di norma l’amministratore o altro incaricato formalmente individuato, con credenziali personali e regole precise di accesso.
Le immagini non dovrebbero essere consultate per curiosità o controllo generalizzato, ma solo per finalità determinate, ad esempio verificare un danneggiamento, un furto, un accesso non autorizzato o un episodio specifico segnalato. In caso di fatti penalmente rilevanti, la registrazione può essere esibita alle autorità competenti nell’ambito della denuncia o della richiesta dell’autorità giudiziaria.
Per quanto tempo si conservano
La conservazione deve essere limitata al tempo strettamente necessario. Il riferimento divulgativo più comune richiama un termine ordinario molto breve, spesso indicato in 24–48 ore, con possibili estensioni solo in presenza di esigenze particolari e adeguatamente motivate.
In pratica, non è corretto tenere le registrazioni per mesi “per sicurezza”: la logica privacy è quella della minimizzazione, cioè conservare solo ciò che serve e solo per il tempo necessario. Se si verifica un evento, le immagini relative a quel fatto possono essere estratte e conservate come documentazione dell’episodio, ma sempre con un impianto di accesso controllato e motivato.
Privacy e cartelli
Il sistema deve essere trasparente: chi entra nelle aree sorvegliate deve essere informato con un cartello ben visibile che segnali la presenza delle telecamere e rinvii alle informazioni privacy. Questo è un punto essenziale, perché la videosorveglianza non può essere “nascosta” ai fruitori delle parti comuni.
Oltre alla segnaletica, il condominio deve curare la documentazione privacy, indicando finalità del trattamento, soggetti autorizzati, tempi di conservazione e misure di sicurezza adottate. La logica è sempre la stessa: usare il sistema in modo proporzionato, non invasivo e tracciabile.
Normativa di riferimento
I riferimenti principali sono l’art. 1122-ter c.c. per gli impianti di videosorveglianza nelle parti comuni e l’art. 1136 c.c. per le maggioranze assembleari. Sul versante privacy, si applicano il GDPR e la disciplina nazionale in materia di protezione dei dati personali, insieme ai provvedimenti e alle FAQ del Garante Privacy.
Il Garante ha più volte chiarito che la videosorveglianza deve rispettare i principi di liceità, necessità, proporzionalità e limitazione della conservazione. In sostanza, il condominio può proteggersi, ma non può trasformare le aree comuni in un sistema di controllo generalizzato della vita quotidiana dei residenti.
Esempi pratici
Se un condominio ha subito ripetuti accessi non autorizzati nel portone, l’assemblea può deliberare una telecamera sull’ingresso comune, purché l’inquadratura sia limitata e la gestione delle immagini sia regolata. Se invece l’obiettivo è controllare il passaggio davanti alla porta di un singolo appartamento, la soluzione diventa molto più delicata e spesso non compatibile con i principi di proporzionalità e minimizzazione.
Altro esempio: nel garage condominiale è possibile installare una telecamera che riprenda la corsia comune di accesso, ma non una che consenta di monitorare in modo costante le singole auto o i comportamenti dei singoli proprietari senza un’esigenza concreta e documentata. Anche l’orientamento della telecamera conta molto: spesso la conformità dipende più dall’inquadratura che dal numero di dispositivi installati.
