Viviamo in un Paese dove oltre 45 milioni di italiani abitano in condominio, e non sorprende che ogni giorno migliaia di persone cerchino online risposte su come gestire spese, assemblee, lavori e diritti dei condomini.
In questo articolo cerchiamo di chiarire in modo semplice e diretto i temi più cercati sul condominio in Italia, con riferimenti alla legge n. 220/2012 (riforma del condominio) e agli articoli del Codice Civile (artt. 1117-1139 c.c.).
💰 Quanto costano le spese straordinarie in condominio e chi le paga
Una delle ricerche più frequenti è: “quanto costano le spese straordinarie in condominio” e soprattutto “chi paga i lavori straordinari in condominio”.
Le spese straordinarie riguardano tutti quegli interventi che non rientrano nella manutenzione ordinaria, come il rifacimento del tetto, della facciata o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento comune.
👉 Riferimento normativo: articolo 1135 del Codice Civile – l’assemblea deve deliberare le opere di manutenzione straordinaria.
In linea generale:
- le spese straordinarie vengono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.);
- se si tratta di un intervento che serve solo una parte dell’edificio (ad esempio una scala o un cortile), pagano solo gli interessati;
- gli affittuari non partecipano a queste spese: spettano ai proprietari.
💡 Esempio pratico: se il condominio decide di rifare il tetto, la spesa viene divisa tra tutti in base ai millesimi; se invece si sostituisce la caldaia centralizzata, pagano solo coloro che ne usufruiscono.
🏗️ Quando serve la delibera condominiale per i lavori
Un’altra ricerca comune è: “quando serve la delibera condominiale per lavori”.
Ogni volta che si interviene su parti comuni (facciate, impianti, cortili, tetti, ascensori) è sempre necessaria una delibera assembleare, approvata con le maggioranze previste dagli articoli 1136 e 1135 del Codice Civile.
👉 Esempio: se un condomino decide di installare autonomamente un’antenna o un climatizzatore sulla facciata comune, deve prima ottenere l’autorizzazione dell’assemblea. In caso contrario, l’amministratore può intervenire per far rispettare il regolamento.
📡 Impianto di ricezione TV condominiale e passaggio al DVB-T2
Tra i temi tecnici più cercati: “impianto ricezione TV condominio DVB T2 obbligo”.
Dal 2024, molti segnali televisivi passano al nuovo standard DVB-T2, che permette di ricevere canali in HD e 4K.
Non è “obbligatorio” guardare la TV, ma è dovere del condominio mantenere efficiente l’impianto centralizzato (art. 1117 c.c.), così da garantire a tutti il diritto all’informazione previsto dall’art. 21 della Costituzione.
💡 Esempio pratico: se la vecchia centralina non riceve più i canali digitali, l’amministratore deve far predisporre un preventivo per sostituirla. La spesa, se approvata, sarà divisa tra tutti i condomini.
🚪 Come si convoca l’assemblea condominiale
Altro tema caldissimo su Google: “come si convoca l’assemblea condominiale”.
L’assemblea è il cuore della vita condominiale. Può essere convocata dall’amministratore o, se questi non lo fa, da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (art. 66 disp. att. c.c.).
La convocazione deve contenere:
- data, ora e luogo della riunione;
- ordine del giorno;
- eventuali preventivi o documenti allegati.
Le delibere devono essere approvate con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., che variano a seconda della tipologia di decisione.
💡 Esempio: per lavori straordinari serve la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
📜 Diritti e doveri del proprietario in condominio
Altro tema molto cercato: “diritti e doveri del proprietario in condominio”.
Ogni condomino ha il diritto di usare le parti comuni, purché non ne alteri la destinazione (art. 1102 c.c.), e ha il dovere di contribuire alle spese per la conservazione delle stesse (art. 1123 c.c.).
💡 Esempio: si può installare un’antenna privata sul tetto comune, ma solo se non impedisce l’uso agli altri.
Allo stesso modo, si può utilizzare il cortile per parcheggiare, ma rispettando le regole approvate in assemblea.
📑 Cosa fare se l’amministratore non risponde
Spesso si cerca: “cosa fare se l’amministratore non risponde”.
In base all’art. 1130 c.c., l’amministratore ha precisi obblighi di comunicazione e deve rispondere alle richieste dei condomini.
Se non lo fa, si può:
- inviare una richiesta scritta con raccomandata o PEC;
- chiedere la convocazione di un’assemblea per chiarimenti;
- in casi gravi, revocarlo in assemblea (art. 1129 c.c.).
💡 Esempio: se un condomino segnala un guasto e l’amministratore non interviene, gli altri possono chiedere formalmente di discutere il problema nella prossima assemblea.
🛠️ Manutenzione ascensore condominio: costi e responsabilità
Tra le ricerche frequenti: “manutenzione ascensore condominio costi e responsabilità”.
L’ascensore è un impianto comune e richiede manutenzione periodica obbligatoria (D.P.R. 162/1999).
Le spese si dividono in base all’uso: chi abita ai piani alti paga una quota maggiore, chi al piano terra una minore (art. 1124 c.c.).
💡 Esempio: se l’ascensore viene sostituito, il costo si divide in proporzione ai millesimi e ai piani serviti.
🧾 Bonus facciate condominio: come funziona
Fino al 2024 il bonus facciate ha consentito di detrarre una parte importante delle spese di rifacimento esterno.
Anche se l’aliquota è cambiata, restano incentivi come l’Ecobonus e il Bonus Ristrutturazioni.
La delibera deve essere approvata in assemblea e la detrazione spetta ai proprietari che sostengono la spesa.
💡 Esempio: se si rifà la facciata e ogni condomino paga la sua quota, può portarla in detrazione nella dichiarazione dei redditi.
💸 Gestione morosi in condominio: cosa può fare l’amministratore
Ultimo tema molto ricercato: “gestione morosi condominio cosa può fare l’amministratore”.
L’art. 63 disp. att. c.c. autorizza l’amministratore ad agire legalmente contro i condomini morosi dopo sei mesi dal mancato pagamento.
Può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza necessità di approvazione assembleare.
💡 Esempio: se un condomino non paga per mesi, l’amministratore può avviare il recupero crediti per tutelare il bilancio comune.
🔚 Conclusione
I temi più cercati sul condominio dimostrano quanto gli italiani vogliano chiarezza, trasparenza e semplicità.
Conoscere quando serve una delibera, chi paga le spese straordinarie, quali sono i diritti e doveri del proprietario o come gestire un amministratore silenzioso aiuta a vivere meglio in condominio e a prevenire conflitti.
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