Di Studio Lorenzoni SNC – Amministratori Condominio Bologna ed Emilia-Romagna
Quante volte capita che un condomino richieda di aprire un sinistro assicurativo per una grondaia che perde, un rubinetto che gocciola o un’infiltrazione da usura? Molto spesso senza motivo, confondendo manutenzione ordinaria con danni improvvisi. Studio Lorenzoni SNC, amministratori esperti, vi spiega differenze cruciali, coperture obbligatorie, franchigie e quando serve davvero il perito.
Manutenzione vs Evento Assicurativo: La Differenza Chiave
L’assicurazione globale fabbricati (obbligatoria per condomini >10 unità, art. 1131 c.c.) copre eventi improvvisi e imprevedibili, NON l’usura o cattiva manutenzione.
| Evento | COPERTO dall’assicurazione | NON coperto (manutenzione) | Esempio |
|---|---|---|---|
| Infiltrazione | Tubo scoppiato improvvisamente | Grondaia otturata/usurata | Tubo gelato inverno vs foglie autunno |
| Crollo intonaco | Vento forte/rottura improvvisa | Distacco per umidità cronica | Tubatura vs infiltrazione 3 anni |
| Rottura vetro | Grandine/rotta improvvisa | Vetro fragile per età/solare | Grandine vs usura 15 anni |
| Tubi interrati | Rottura improvvisa da escavazione | Ostruzione/cedimento terreno | Cantieri vs radici alberi |
Coperture Obbligatorie della Polizza Globale Fabbricati
Art. 1131 c.c. impone l’assicurazione per:
- Danni ai fabbricati (incendio, esplosione, eventi atmosferici)
- Responsabilità civile (terzi danneggiati da parti comuni)
- Furto parti comuni (cancelli, portoncini)
Coperture integrative comuni:
| Copertura | Cosa include | Franchigia tipica |
|---|---|---|
| Globale fabbricati base | Struttura, muri, tetto, scale | €250-500 |
| Impianti | Acqua, gas, elettrico parti comuni | €150-300 |
| Vetri esterni | Finestre condominiali, portoncini | €100-200 |
| RC Familiari | Danni a terzi da singoli appartamenti | €50-100 |
Cosa Sono le Franchigie e Cosa Succede al Massimo
La franchigia è l’importo NON rimborsato dall’assicurazione (es. €300). Serve a evitare sinistri futili e contenere premi.
Massimale raggiunto: Se i sinistri superano il massimale polizza (es. €5M), l’assicurazione paga solo fino al tetto. Resto a carico condominio.
| Danno | Franchigia | Massimale | Risultato |
|---|---|---|---|
| €1.200 infiltrazione | €300 | €5M | €900 pagati |
| €6M danni totali | €500 | €5M | €4,5M pagati + €1M condominio |
| €200 vetro rotto | €300 | €5M | €0 pagati (sotto franchigia) |
Procedura Apertura Sinistro: Passo per Passo
- Verifica copertura: Manutenzione? NO sinistro.
- Fotografie/video immediati del danno
- Denuncia entro 3 gg dall’evento (modulo online/PEC)
- Perizia (7-30 gg): Tecnico valuta causa
- Liquidazione (30 gg post perizia) o rifiuto motivato
Errore comune: Chiamare perito per goccia da rubinetto = +20% premio annuale.
Casi Reali: Quando SI e Quando NO
| Caso | Copertura? | Motivazione |
|---|---|---|
| Vetro portoncino rotto da vandalo | ✅ SÌ | Evento fortuito immediato |
| Tubi interrati esplosi da escavatore | ✅ SÌ | Rottura improvvisa esterna |
| Infiltrazione da balcone aggettante | ✅ SÌ (se rottura improvvisa) | Art. 1126 c.c. + polizza |
| Tetto perde dopo nevicata pesante | ✅ SÌ | Evento atmosferico |
| Grondaia perde da foglie | ❌ NO | Manutenzione ordinaria |
| Muffa pareti scale | ❌ NO | Umidità cronica/manut. |
| Ascensore fermo | ❌ NO | Manut. contrattuale ditta |
Co-Assicurazione: Quando il Privato Apre Sinistro
Se il danno parte da proprietà privata ma invade parti comuni:
- Singolo condomino attiva sua polizza RC Familiari
- Condominio subentra con co-assicurazione (proporzionale danno)
- Esempio: Tubo appartamento rompe soffitto scale → Privato paga primaria, condominio recupera franchigia.
Perché Affidarti a Studio Lorenzoni SNC
Con esperienza ventennale, Studio Lorenzoni SNC a Bologna:
- Valuta preventivamente se aprire sinistro
- Gestisce perizie e liquidazioni
- Evita aumenti ingiustificati premi (risparmio 15-20%)
- Fornisce checklist manut. annuale per prevenire
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