Guida semiseria ma giuridicamente corretta alla convivenza condominiale
a cura di Studio Lorenzoni snc
1️⃣ Art. 1102 c.c. – “Uso della cosa comune”
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.”
Traduzione simultanea:
Puoi mettere i tuoi fiori sul pianerottolo, ma non puoi trasformarlo in un orto botanico tropicale.
Puoi parcheggiare la bici nel cortile, ma non puoi costruirci sopra una tettoia con nome e logo personalizzato.
📊 Infografica 1:
➡️ Uso corretto della cosa comune
- ✅ Posso: stendere un tappetino davanti alla porta
- ❌ Non posso: piazzare un divano “vintage” nel corridoio
- ✅ Posso: mettere il monopattino in un angolo del garage
- ❌ Non posso: trasformare il garage in un box esclusivo
👉 In breve: la cosa comune è di tutti, non “a turno di qualcuno”.
2️⃣ Art. 1120 c.c. – “Innovazioni”
“I condomini, con la maggioranza prevista, possono disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni…”
Traduzione in lingua condominiale:
Vuoi installare l’ascensore, le colonnine per le auto elettriche o il Wi-Fi condominiale? Bene, ma prima serve il voto dell’assemblea, non un post nel gruppo WhatsApp del palazzo.
🧠 Esempio pratico:
“Ho deciso di far installare i pannelli solari sul tetto per tutti, pago io il primo mese.”
💬 Risposta giuridica: “Grazie per la generosità, ma serve comunque una delibera condominiale valida secondo l’art. 1136 c.c.”
3️⃣ Art. 1130 c.c. – “Attribuzioni dell’amministratore”
“L’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio.”
Traduzione ironica:
L’amministratore non è un mago (anche se a volte risolve miracoli).
Non può decidere da solo di rifare il tetto o spostare i contatori, ma può intervenire subito se il tubo dell’acqua calda si rompe e il condominio rischia di trasformarsi in un hammam turco.
🧾 In breve:
- ✅ Può agire per urgenze e sicurezza (art. 1135 c.c.)
- ❌ Non può inventarsi spese “creative” tipo “bonus fontana zen in cortile”
4️⃣ Art. 1138 c.c. – “Regolamento di condominio”
“Il regolamento deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese…”
Traduzione casalinga:
È la Costituzione del palazzo: tutti ne parlano, pochi l’hanno letta davvero.
Stabilisce chi pulisce le scale, chi paga l’antenna, chi può tenere il cane in terrazza (spoiler: quasi sempre sì, art. 1138 comma 5).
🪶 Esempio:
Se il tuo vicino si lamenta perché il tuo gatto si affaccia dal balcone, puoi rispondere con garbo:
“Lo dice la legge: art. 1138 comma 5, gli animali domestici non si vietano. Però prometto che non organizzerà feste notturne.”
📊 Infografica 2:
“Regole sì, ma con buon senso”
| Tema | Sì | No |
|---|---|---|
| Piante sul balcone | 🌿 | 🌴🌴🌴 |
| Musica serale | 🎶 (moderata) | 🎤 Karaoke condominiale |
| Animali | 🐶🐱 | 🐍🐓 (forse no) |
| Pulizie | ✅ turni condivisi | ❌ “Io passo dopo Ferragosto” |
5️⃣ Art. 1135 c.c. – “Spese e urgenze”
L’amministratore può agire senza delibera se si tratta di lavori urgenti per garantire servizi essenziali (acqua, riscaldamento, sicurezza).
Quindi, se alle 7 del mattino esplode la caldaia, non serve una votazione: serve il pronto intervento.
💬 Traduzione ironica:
“Convoco l’assemblea su Zoom per approvare l’idraulico.”
❌ Troppo tardi, l’acqua è già arrivata al pianerottolo.
6️⃣ Art. 1122-bis c.c. – “Impianti da fonti rinnovabili”
Ogni condomino può installare un impianto fotovoltaico per uso personale, a patto che rispetti sicurezza e decoro.
☀️ Traduzione solare:
Puoi mettere i pannelli sul tetto, ma non puoi oscurare la vista panoramica dei vicini (né pretendere il sole in esclusiva).
❤️ Conclusione: “Vivi e lascia vivere (in regola con il Codice Civile)”
Il condominio non è una giungla di regole, ma un piccolo esercizio quotidiano di convivenza giuridica e buon senso.
Per sopravvivere, basta ricordare tre principi:
- Rispetta le parti comuni
- Comunica prima di agire
- Non confondere l’assemblea con un’arena
E se tutto fallisce…
☕ porta una torta alla prossima riunione: nessuna delibera resiste a una crostata ben fatta.
