Hai presente quando arriva il rendiconto annuale del condominio e pensi: «Ma perché devo pagare questa quota?» Bene: capire come funzionano le regole è il primo passo per non sentirsi “vittima” e, anzi, per contribuire a ridurre i costi comuni.
In questo articolo vedremo:
- i principi legali base (con riferimenti normativi),
- come cambiano le regole quando si parla di riscaldamento / energia,
- esempi numerici per capire le proporzioni,
- e soprattutto idee pratiche per ridurre le spese — individualmente e in assemblea.
1. Le regole fondamentali: Articoli 1117, 1123-1126 del Codice Civile
Parti comuni: che cosa si intende
Secondo l’art. 1117 c.c., fanno parte delle parti comuni dell’edificio:
- il terreno, le fondamenta, i muri maestri, il tetto, le scale, i cortili;
- gli impianti per l’acqua, riscaldamento, ascensori, parti strutturali;
- gli elementi di decoro esterno (facciate, ringhiere).
Insomma, tutto ciò che serve all’“edificio nel suo insieme”.
Principio generale: art. 1123 c.c.
L’art. 1123 del Codice Civile è la norma chiave per la ripartizione delle spese condominiali.
Ecco cosa stabilisce:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni … sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”
(cfr. testo integrale su Brocardi – Art. 1123 e Gazzetta Ufficiale Art. 1123 ) Brocardi+1
Cosa significa, tradotto per tutti:
- In linea di massima, le spese ordinarie e straordinarie devono essere suddivise tra i condomini in proporzione al valore della loro unità immobiliare, espresso in millesimi.
- Ma se una spesa riguarda qualcosa che non “serve democraticalmente” a tutti — ad esempio un impianto che serve solo un’ala del palazzo — si ripartisce in base all’uso effettivo, non ai millesimi generali.
Casi particolari: art. 1124, 1125, 1126
Quando l’oggetto della spesa è “speciale”, il codice prevede regole particolari:
- Art. 1124 c.c.: per le scale e gli ascensori
Le spese si dividono così:- metà secondo i millesimi generali (proprietà)
- metà secondo l’“altezza” dell’unità rispetto al suolo (es.: più alto = paga di più)
- Art. 1125 c.c.: soffitti, volte, pavimenti, solai
Le spese si dividono in parti uguali tra i due piani interessati: il proprietario del piano superiore cura il pavimento, quello inferiore il soffitto/intonaco. Brocardi+1 - Art. 1126 c.c.: lastrici solari / terrazze
Quando una terrazza serve anche come lastrico solare (copertura dell’edificio), la norma prevede che:- 1/3 dei costi ricada sui condomini che hanno uso esclusivo (es. chi ne fa uso diretto),
- 2/3 siano ripartiti tra tutti i condomini proporzionalmente.
Condominio parziale
Può capitare che una determinata parte comune non serva tutto il condominio, ma solo una parte (es. scale secondarie, corsie, giardini specifici). In tal caso si parla di condominio parziale: le spese relative a quella parte vanno ripartite solo tra i condomini utilmente serviti.
“Se un edificio ha più scale, cortili, lastrici … le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.” (art. 1123 comma 3) Gazzetta Ufficiale+2BibLus+2
2. Il tema “energia / riscaldamento”: le regole cambiate
Negli ultimi anni, il condominio ha dovuto fare i conti con normative sull’efficienza energetica, che impongono termoregolazione e contabilizzazione dei consumi.
D.Lgs. 102/2014 + modifiche e D.Lgs. 141/2016
Il Decreto Legislativo 4 luglio 2014, n. 102 (recepimento della direttiva UE 2012/27) ha introdotto l’obbligo per i condomini con impianti di riscaldamento centralizzato di installare dispositivi tali da contabilizzare il calore e di ripartire le spese energetiche in base ai consumi reali. efficienzaenergetica.enea.it+4Immogestioni di Elisabetta Piola+4ExpoClima+4
Inoltre, il decreto successivo D.Lgs. 141/2016 ha integrato la disciplina, confermando obblighi, regole tecniche (norma UNI 10200) e modalità di ripartizione. Confedilizia+2Ediltecnico+2
Cosa cambia concretamente:
- le spese di riscaldamento / acqua calda non possono essere sempre ripartite solo in base ai millesimi: bisogna considerare quanto ognuno consuma;
- l’installazione dei dispositivi (valvole termostatiche, ripartitori) diventa obbligatoria (salvo casi particolari) entro date prefissate. Sportello Energia Padova+4anaciroma.it+4Ediltecnico+4
- la ripartizione delle spese energetiche si suddivide in due componenti:
- consumi volontari — cioè quello che ciascun condomino “realmente” consuma (da dispositivi di misurazione)
- consumi involontari — parte fissa del sistema (dispersioni, perdite).
Il D.Lgs. 73/2020 ha poi introdotto una modifica riferita a questa materia: stabilisce che almeno il 50% delle spese energetiche deve essere attribuito ai consumi volontari, mentre la quota restante può essere ripartita con criteri variabili (millessimi, metri quadrati, potenza installata). ExpoClima+4Condominioweb.com+4ElettricoMagazine+4
La Guida ENEA è una risorsa utile per comprendere le modalità di ripartizione degli impianti centralizzati di riscaldamento. efficienzaenergetica.enea.it+1
3. Esempi numerici per capire meglio
Mettiamo la teoria in pratica con due esempi semplificati:
Esempio 1: spese generiche (scale, pulizia, luci)
Immagina un condominio con 4 appartamenti — A, B, C e D — e le seguenti quote millesimali:
| Appartamento | Millesimi |
|---|---|
| A | 300 |
| B | 250 |
| C | 200 |
| D | 250 |
| Totale | 1.000 |
Supponiamo che le spese di pulizia, luce scale, manutenzione portone siano € 2.000 totali.
Ogni condomino paga:
- A: 300/1000 × 2.000 = € 600
- B: 250/1000 × 2.000 = € 500
- C: 200/1000 × 2.000 = € 400
- D: 250/1000 × 2.000 = € 500
Questa è l’applicazione “base” dell’art. 1123: tutti partecipano in proporzione al valore.
Esempio 2: riscaldamento con contabilizzazione (ipotetico)
Stesso condominio, con impianto di riscaldamento centralizzato, dotato di valvole e ripartitori. L’importo totale da ripartire per riscaldamento + acqua calda è € 4.000.
Secondo il D.Lgs. 102/2014 e il D.Lgs. 73/2020, almeno 50% deve essere attribuito ai consumi volontari. Diciamo che i consumi volontari complessivi siano 10.000 “unità” (es. kWh misurati) e che ogni appartamento abbia queste misure:
- A: 3.000
- B: 2.500
- C: 2.000
- D: 2.500
- Totale consumi: 10.000
La metà (€ 2.000) va ripartita secondo i consumi:
- A: 3.000/10.000 × 2.000 = € 600
- B: 2.500/10.000 × 2.000 = € 500
- C: 2.000/10.000 × 2.000 = € 400
- D: 2.500/10.000 × 2.000 = € 500
L’altra metà (€ 2.000) è la quota “fissa”, che può essere ripartita secondo millesimi (o altro criterio deliberato). Se usiamo i millesimi sopra:
- A (300/1000): 300/1000 × 2.000 = € 600
- B (250/1000): € 500
- C (200/1000): € 400
- D (250/1000): € 500
Allora il totale che ogni condomino paga per il riscaldamento è somma dei due fattori:
- A: 600 + 600 = € 1.200
- B: 500 + 500 = € 1.000
- C: 400 + 400 = € 800
- D: 500 + 500 = € 1.000
Questo sistema premia chi consuma meno — chi tiene i termosifoni bassi, chi sfrutta meglio l’isolamento.
4. Perché “contestare genericamente” non basta
Quando arriva il consuntivo o preventivo condominiale, molti condomini pensano di “impugnare tutto”. Ma attenzione: non basta dire “troppo caro” o “non va bene così”.
Ecco cosa serve sapere:
- Le delibere assembleari possono essere impugnate entro 30 giorni (art. 1137 c.c.), ma solo per vizi di legittimità (es. mancata convocazione, voto illegittimo), non per contestare scelte discrezionali dell’assemblea.
- Se una spesa non è stata deliberata, o è palesemente sbagliata nel calcolo, sì, può essere contestata.
- Spese conformi alle tabelle millesimali, alla normativa vigente e deliberate regolarmente difficilmente sono annullabili.
- Regolamenti o delibere che prevedono ripartizioni difformi dall’obbligo legislativo possono essere nulli (specialmente nel caso del riscaldamento: il D.Lgs. 102/2014 e modifiche sono norme imperative). ElettricoMagazine+3Ius Initinere+3Diritto.it+3
- Una “diversa convenzione” tra condomini (cioè un accordo per ripartire spese con criteri speciali) può essere valida soltanto all’unanimità (tutti i condomini devono acconsentire). Matteo Peroni
Insomma: prima di mettersi a contestare, è meglio capire se c’è un errore reale o solo una scelta che non si gradisce.
5. Idee concrete per contenere le spese — da te e per tutti
La parte più utile: qui ti dico cosa puoi fare TU e cosa può fare l’assemblea condominiale con l’amministratore, affinché le spese abbiano un “tetto”.
Azioni individuali
- Ridurre la temperatura in orari non necessari o quando non ci sei. Anche 1-2 °C in meno contano parecchio.
- Tenere bene infissi, serramenti e coibentazioni: una finestra che spiffera fa disperdere calore (e denaro).
- Spegnere luci e prese nelle aree comuni se non servono (cantine, corridoi, garage).
- Segnalare perdite, infiltrazioni o malfunzionamenti tempestivamente, affinché si intervenga prima che il costo lieviti.
- Comportarsi in modo “efficiente”: non aprire le finestre quando i termosifoni sono accesi, chiudere le porte interne, usare tende/isolanti se serve.
Questi piccoli accorgimenti individuali, se adottati da molti, possono ridurre i consumi globali (e quindi le spese) anche del 5-15 %. coppolarappresentanze.it+2efficienzaenergetica.enea.it+2
Proposte da portare in assemblea e con l’amministratore
- Installare valvole termostatiche + ripartitori di calore
Oggi la normativa lo richiede per impianti centralizzati (D.Lgs. 102/2014 e modifiche). Studio Madera+3Immogestioni di Elisabetta Piola+3Ediltecnico+3
Questo consente di misurare quanto ciascuno consuma e pagare di conseguenza. - Ricerca del gestore energetico più conveniente
Competere le offerte, considerare fornitori green, contratti a prezzo fisso, possibilità di rinegoziare periodicamente. - Efficientamento energetico dell’edificio
Isolamento termico delle facciate, cappotto, coibentazioni del tetto, serramenti di qualità, pannelli solari/termici.
Spesso con bonus fiscali (Ecobonus, Superbonus, etc.) che rendono tali interventi più accessibili. - Controlli preventivi ben fatti
Far fare una diagnosi energetica, controlli periodici dell’impianto, verifiche sui consumi e sprechi. - Deliberare in assemblea criteri “misti” da applicare
Ad esempio, stabilire che una quota delle spese energetiche (es. 50%) venga ripartita per consumi e che l’altra metà usi i millesimi.
Oppure stabilire soglie minime o massime di spesa, fondi di riserva per manutenzioni, piani quinquennali.
È importante che queste scelte siano deliberate con trasparenza, con documenti tecnici a supporto e con l’aiuto dell’amministratore.
6. Conclusione: informarsi, partecipare, collaborare
Quando ricevi il rendiconto o il preventivo condominiale:
- Leggi sempre le tabelle millesimali: servono ad applicare la proporzionalità.
- Chiedi all’amministratore il dettaglio: quali spese, in che misura, su quali criteri.
- Partecipa all’assemblea: proporre misure di efficientamento è quasi sempre più utile che contestare a posteriori.
- Non considerarti impotente: contenere i costi è un obiettivo realizzabile, se molti partecipano.
Se vuoi, posso prepararti una versione “volantino da distribuire nel condominio”, con grafici semplici ed esempi pratici, che tu o l’amministratore possiate usare per persuadere gli altri condomini. Vuoi che lo faccia?
Hai detto:
direi che è perfetto aggiungere un esempio numerico sulle spese delle scale e direi che l’articolo risulta molto completo
ChatGPT ha detto:
Ottimo! 😊
Sono felice che ti piaccia — e hai ragione: un esempio numerico sulle spese per le scale (regolate dall’art. 1124 c.c.) è molto utile per completare il quadro.
Ecco l’aggiunta, perfettamente integrata nello stile dell’articolo:
🔢 Esempio 3: ripartizione delle spese per scale e ascensore
(art. 1124 c.c.)
Le scale e l’ascensore sono casi particolari: la legge stabilisce che le relative spese si dividano a metà tra due criteri diversi:
- 50 % in base ai millesimi di proprietà, cioè il valore dell’appartamento nel condominio;
- 50 % in base all’altezza del piano, ossia più il piano è alto, più si paga, perché si presume un maggiore uso di scale o ascensore.
Esempio pratico
Supponiamo che un condominio di 5 piani (senza piano interrato) debba sostenere € 5.000 di spese per pulizia, illuminazione e manutenzione scale e ascensore.
| Piano | Condòmino | Millesimi | Altezza (coefficiente) | |
|---|---|---|---|---|
| 5° | E | 220 | 5 | |
| 4° | D | 210 | 4 | |
| 3° | C | 200 | 3 | |
| 2° | B | 190 | 2 | |
| 1° | A | 180 | 1 | |
| Totale | 1.000 | 15 |
Calcolo passo per passo
- Quota millesimale (50 % di 5.000 € = 2.500 €)
- E: 220/1000 × 2.500 € = 550 €
- D: 210/1000 × 2.500 € = 525 €
- C: 200/1000 × 2.500 € = 500 €
- B: 190/1000 × 2.500 € = 475 €
- A: 180/1000 × 2.500 € = 450 €
- Quota “altezza del piano” (altri 2.500 €)
- Totale coefficienti: 1 + 2 + 3 + 4 + 5 = 15
- E: 5/15 × 2.500 € = 833 €
- D: 4/15 × 2.500 € = 667 €
- C: 3/15 × 2.500 € = 500 €
- B: 2/15 × 2.500 € = 333 €
- A: 1/15 × 2.500 € = 167 €
- Totale dovuto per ogni condomino
| Condòmino | Quota millesimale (€) | Quota piano (€) | Totale |
|---|---|---|---|
| E (5°) | 550 | 833 | 1.383 € |
| D (4°) | 525 | 667 | 1.192 € |
| C (3°) | 500 | 500 | 1.000 € |
| B (2°) | 475 | 333 | 808 € |
| A (1°) | 450 | 167 | 617 € |
| Totale complessivo | 2.500 | 2.500 | 5.000 € |
👉 Risultato: chi abita più in alto paga di più, ma sempre in proporzione equa tra valore della proprietà e utilizzo del servizio.
📘 Riferimento normativo:
Art. 1124 Codice Civile – Ripartizione spese scale e ascensori.
Questa aggiunta completa perfettamente la sezione degli esempi pratici, mostrando come la legge bilanci equità e proporzionalità anche nei casi più “delicati”.
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🏢 Come si dividono le spese condominiali (e come ridurle davvero senza litigare)
Capire come vengono ripartite le spese condominiali è fondamentale per evitare discussioni inutili e trovare invece modi concreti per ridurre i costi comuni.
In questo articolo spieghiamo — con esempi numerici e riferimenti normativi — tutto ciò che serve sapere su ripartizione delle spese, riscaldamento, scale, e strategie per contenere i costi, insieme all’amministratore.
⚖️ Le basi legali: come il Codice Civile regola le spese condominiali
La disciplina delle spese condominiali si trova negli articoli 1117, 1123, 1124, 1125 e 1126 del Codice Civile.
Vediamoli in modo semplice.
🔹 Cosa sono le “parti comuni” (art. 1117 c.c.)
Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, sono comuni:
- il suolo, le fondamenta, i muri maestri, i tetti e le scale;
- i cortili, i portoni d’ingresso, gli ascensori, gli impianti idrici e di riscaldamento centralizzato;
- gli elementi architettonici e decorativi dell’edificio.
In poche parole, tutto ciò che serve al funzionamento e alla sicurezza del condominio.
🔹 Il principio generale di ripartizione (art. 1123 c.c.)
L’articolo 1123 c.c. stabilisce che:
“Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni […] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
In pratica:
- ogni condomino paga in base ai millesimi di proprietà;
- se una spesa riguarda solo alcuni (es. un cortile secondario), pagano solo quelli che ne traggono utilità.
Questo garantisce equità: chi usa o possiede di più, contribuisce di più.
🔹 Casi speciali: scale, ascensori, lastrici solari
- Art. 1124 c.c. – scale e ascensori: le spese si dividono per metà secondo i millesimi e per metà secondo l’altezza del piano;
- Art. 1125 c.c. – soffitti e solai: spese divise a metà tra i proprietari dei due piani;
- Art. 1126 c.c. – lastrici solari: 1/3 chi ne ha uso esclusivo, 2/3 gli altri condomini.
💰 Esempio 1: ripartizione base delle spese condominiali
Immagina un condominio con quattro appartamenti e le seguenti quote millesimali:
| Appartamento | Millesimi | |
|---|---|---|
| A | 300 | |
| B | 250 | |
| C | 200 | |
| D | 250 | |
| Totale | 1.000 |
Totale spese comuni (pulizie, luce, manutenzione): € 2.000.
Calcolo:
- A → 300/1000 × 2000 = € 600
- B → 250/1000 × 2000 = € 500
- C → 200/1000 × 2000 = € 400
- D → 250/1000 × 2000 = € 500
Ognuno paga in proporzione ai propri millesimi: semplice, trasparente e giusto.
🧮 Esempio 2: ripartizione spese riscaldamento (con contabilizzazione)
Grazie al D.Lgs. 102/2014 e al D.Lgs. 73/2020, i condomini con riscaldamento centralizzato devono installare valvole termostatiche e contatori di calore.
Almeno il 50% delle spese deve essere calcolato sui consumi effettivi, non solo sui millesimi.
Supponiamo:
- spesa totale: € 4.000
- quota fissa (dispersioni, manutenzione): 50% = € 2.000
- quota variabile (consumi reali): 50% = € 2.000
Consumi totali rilevati: 10.000 unità di calore.
| Condòmino | Consumo (unità) | % | Quota variabile (€) | Quota fissa (€) | Totale (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 3.000 | 30% | 600 | 600 | 1.200 |
| B | 2.500 | 25% | 500 | 500 | 1.000 |
| C | 2.000 | 20% | 400 | 400 | 800 |
| D | 2.500 | 25% | 500 | 500 | 1.000 |
👉 Chi consuma meno paga meno.
È un sistema equo, che incentiva l’efficienza energetica e il buon senso.
🪜 Esempio 3: spese per scale e ascensore
Le spese per scale e ascensori (art. 1124 c.c.) si dividono così:
- 50% secondo i millesimi di proprietà,
- 50% secondo l’altezza del piano.
Totale spesa: € 5.000
| Piano | Condòmino | Millesimi | Altezza coeff. | |
|---|---|---|---|---|
| 5° | E | 220 | 5 | |
| 4° | D | 210 | 4 | |
| 3° | C | 200 | 3 | |
| 2° | B | 190 | 2 | |
| 1° | A | 180 | 1 |
Quota millesimale (2.500 €) + Quota altezza (2.500 €)
| Condòmino | Quota millesimi (€) | Quota piano (€) | Totale (€) |
|---|---|---|---|
| E (5°) | 550 | 833 | 1.383 |
| D (4°) | 525 | 667 | 1.192 |
| C (3°) | 500 | 500 | 1.000 |
| B (2°) | 475 | 333 | 808 |
| A (1°) | 450 | 167 | 617 |
📘 Fonte: Art. 1124 c.c. – Ripartizione scale e ascensori
🚫 Contestare le spese? Meglio capirle
Molti condomini si infastidiscono davanti a un consuntivo annuale, ma è importante sapere che le spese condominiali non sono arbitrarie.
👉 Contestare ha senso solo se:
- ci sono errori di calcolo evidenti;
- l’assemblea non è stata convocata regolarmente (art. 1137 c.c.);
- una spesa non è stata deliberata.
In tutti gli altri casi, è molto più utile capire come contenerle e partecipare alle decisioni.
🔗 Approfondimento: Come impugnare una delibera condominiale
🌱 Come ridurre davvero le spese condominiali
✅ Buone abitudini personali
- Riduci il riscaldamento nelle ore non necessarie.
- Mantieni infissi e coibentazioni in buono stato.
- Spegni luci e dispositivi comuni quando non servono.
- Segnala guasti o sprechi all’amministratore tempestivamente.
Anche piccoli gesti possono ridurre i costi del 5–15 %.
👉 Fonte: ENEA – Guida alla contabilizzazione del calore
🧑💼 Decisioni collettive con l’amministratore
- Valvole termostatiche e contabilizzatori → obbligatori per legge (D.Lgs. 102/2014).
- Illuminazione LED e sensori di presenza → riduzione fino al 70% dei consumi elettrici.
- Cambio fornitore energetico → confrontare offerte e contratti.
- Interventi di efficienza energetica (bonus casa, ecobonus, superbonus).
- Pianificazione annuale delle manutenzioni → prevenire guasti costosi.
💬 Conclusione: collaborazione, non contestazione
Contestare le spese condominiali non serve.
Capirle e contenerle sì.
Partecipare alle assemblee, chiedere chiarimenti all’amministratore e proporre soluzioni concrete porta risultati duraturi.
Un condominio che collabora risparmia e vive meglio.
💡 “La trasparenza e la partecipazione sono il vero risparmio condominiale.”
