L’amministratore di condominio rappresenta una figura centrale nella gestione quotidiana degli edifici residenziali, regolata principalmente dal Codice Civile italiano. Con la Riforma del Condominio del 2012 (Legge n. 220/2012), i suoi ruoli sono stati definiti con maggiore precisione per garantire trasparenza e efficienza.

Compiti Obbligatori ex Art. 1130 c.c.

L’articolo 1130 del Codice Civile elenca i 10 principali compiti che l’amministratore deve svolgere obbligatoriamente, senza necessità di delibera assembleare per gli atti di ordinaria amministrazione.

• Eseguire le deliberazioni assembleari, convocare l’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto (art. 1130-bis c.c.) e vigilare sul regolamento condominiale.
• Disciplinare l’uso delle parti comuni e dei servizi per assicurare il miglior godimento a tutti.
• Riscuotere i contributi e pagare le spese ordinarie.
• Affidare lavori di manutenzione ordinaria e compiere atti conservativi sulle parti comuni.
• Dare immediata comunicazione all’assemblea di atti giudiziari o provvedimenti autoritativi.
• Eseguire gli adempimenti fiscali.
• Curare la tenuta dell’anagrafe condominiale, del registro verbali, dei conti e della contabilità.
• Conservare tutta la documentazione gestionale e tecnica.
• Fornire ai condomini attestazioni sui pagamenti e liti in corso.
• Redigere e sottoporre il rendiconto annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Questi obblighi derivano direttamente dalla legge e, in caso di inadempimento, espongono l’amministratore a revoca e responsabilità civile.

Obblighi Aggiuntivi dall’Art. 1130-bis c.c.

L’articolo 1130-bis impone la redazione di un rendiconto condominiale dettagliato, con voci di entrata/uscita, crediti/debiti e situazione patrimoniale. Deve essere approvato in assemblea entro 180 giorni e conservato per almeno 10 anni.​

Inoltre, l’art. 1129 c.c. richiede requisiti professionali (iscrizione albo o corso abilitante), polizza assicurativa e durata mandato non superiore a 2 anni, rinnovabile.​

Comportamenti Consigliati ma Non Obbligatori

Oltre agli obblighi legali, buone pratiche raccomandate da norme UNI 10801 e linee guida associative migliorano la gestione, pur non essendo vincolanti:

• Organizzare riunioni periodiche informali per prevenire controversie.
• Fornire report mensili via PEC o app dedicate per maggiore trasparenza.
• Coinvolgere professionisti esterni per audit energetici o piani di manutenzione preventiva.
• Promuovere iniziative green, come incentivi per risparmio energetico, senza delibera.

Questi approcci, ispirati a standard professionali, riducono rischi e costi a lungo termine.​

Esempi Pratici dalla Normativa

Immaginate un tetto che perde: l’amministratore deve intervenire tempestivamente con lavori conservativi (obbligatorio, art. 1130 n. 4 c.c.), informando l’assemblea solo se supera l’ordinario. In un caso reale, la Cassazione (n. 25251/2008) ha confermato la responsabilità dell’amministratore per mancata vigilanza su danni da parti comuni.​

Per il rendiconto, deve includere bollette, morosità e fondi accantonati, evitando contestazioni come quelle comuni per spese non documentate.​

Consigli per Condomini: Scegliere l’Amministratore Ideale

Per selezionare un professionista affidabile, valutate:

Criterio	Cosa Verificare	Perché Importante
Esperienza	Anni di gestione e numero condomini amministrati	Garantisce competenza pratica ​
Trasparenza	Accesso online a documenti e rendiconti	Riduce sospetti di irregolarità ​
Relazioni	Capacità di mediare conflitti	Previene liti inutili ​
Aggiornamenti	Formazione continua su normative	Adatta a cambiamenti come la Riforma 2012 ​
Referenze	Opinioni di altri condomini	Evidenzia affidabilità reale ​

Organizzate un colloquio e richiedete preventivi comparativi, privilegiando studi locali esperti nella zona.​

Come Fare Richieste Efficaci all’Amministratore

Comunicate per iscritto (PEC o raccomandata) specificando fatti e norme di riferimento, es. “Richiesta rendiconto ex art. 1130-bis entro 15 gg.”. Evitate toni accusatori: “Potrebbe chiarire lo stato dei lavori sul tetto?” favorisce risposte rapide.

La collaborazione è chiave: assemblee partecipate e feedback costruttivi prevengono scontri, come dimostrato da condomini efficienti dove amministratore e proprietari condividono obiettivi comuni.​

Per una gestione condominiale serena a Bologna e provincia, affidatevi a professionisti consolidati come gli studi specializzati in amministrazioni condominiali locali, capaci di navigare normative complesse con efficacia.

Articolo a cura di Studio Lorenzoni SNC, esperto in gestione condominiale a Bologna.