Sempre più spesso i condomini chiedono se sia possibile staccarsi dal riscaldamento centralizzato per passare a un sistema autonomo. La questione genera dubbi, discussioni in assemblea e, a volte, veri e propri contenziosi. Facciamo chiarezza dal punto di vista normativo, pratico e giurisprudenziale.
La regola di base
L’art. 1118, comma 4, c.c. stabilisce che:
“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.”
Dunque, il distacco è possibile ma non libero: servono condizioni tecniche precise, certificate da un professionista. Inoltre, chi si distacca continua a contribuire alle spese straordinarie e di conservazione dell’impianto centralizzato.
La giurisprudenza della Cassazione
La Corte di Cassazione ha chiarito più volte i limiti del distacco:
- Cass. Civ., Sez. II, n. 5974/2004 → Il distacco è ammesso solo se non comporta aggravio di spese o squilibri tecnici.
- Cass. Civ., Sez. II, n. 22234/2016 → L’assemblea non può vietarlo in assoluto, se ci sono i requisiti di legge.
- Cass. Civ., Sez. II, n. 29111/2017 → Se il distacco comporta un maggiore onere economico per gli altri, non è possibile.
- Cass. Civ., Sez. II, n. 11857/2018 → Il condomino distaccato resta comunque obbligato a partecipare alle spese straordinarie.
Perché non è possibile che tutti si stacchino singolarmente
Il riscaldamento centralizzato è considerato bene comune (art. 1117 c.c.).
Se tutti i condomini decidessero di staccarsi individualmente, l’impianto resterebbe formalmente esistente e da mantenere, creando una situazione illegittima e caotica.
Solo l’assemblea può deliberare la dismissione o la trasformazione dell’impianto, con le maggioranze previste dalla legge.
Casi pratici
📌 Esempio 1 – Distacco consentito
Il signor Rossi si stacca, dopo perizia tecnica favorevole. Non ci sono squilibri né aggravi di spesa.
📌 Esempio 2 – Distacco non consentito
La signora Bianchi si vuole staccare, ma il tecnico dimostra che il distacco aumenta i consumi degli altri. Non può farlo.
📌 Esempio 3 – Tutti i condomini si staccano individualmente
In un condominio di 12 unità ognuno si distacca da solo. L’impianto resta formalmente comune e da mantenere → situazione non corretta.
📌 Esempio 4 – Delibera assembleare di trasformazione
Il condominio Verdi approva con le maggioranze necessarie il passaggio all’autonomo. Viene predisposto un progetto tecnico: questa è la strada legittima.
Schema riassuntivo
| Situazione | È possibile? | Condizioni | Riferimenti |
|---|---|---|---|
| Distacco singolo condomino | ✅ Sì | Nessun squilibrio o aggravio di spesa; perizia tecnica obbligatoria | Art. 1118 c.c., Cass. 5974/2004 |
| Distacco singolo con squilibri | ❌ No | Non ammesso se aumenta costi o compromette l’impianto | Cass. 29111/2017 |
| Tutti i condomini che si staccano singolarmente | ❌ No | Il centralizzato resta bene comune, situazione illegittima | Art. 1117 c.c. |
| Trasformazione in impianti autonomi per tutti | ✅ Sì | Solo con delibera assembleare e progetto tecnico | Art. 1120 e 1136 c.c. |
Conclusioni
Il singolo condomino può rinunciare al riscaldamento centralizzato solo rispettando i requisiti tecnici e senza gravare sugli altri.
Il distacco collettivo, invece, non può avvenire con scelte individuali: è necessaria una decisione assembleare.
👉 Compito dell’amministratore è chiarire questi punti, prevenendo conflitti e decisioni irregolari.
