Il Superbonus 110% (DL 34/2020) ha rivoluzionato i condomini italiani, ma dal 2026 l’Agenzia delle Entrate intensifica i controlli su asseverazioni, SAL, cessione crediti e rendite catastali. Rischi: decadenza totale detrazioni, sanzioni fino al 30% degli importi + interessi + possibili reati penali. Analizziamo notizie recenti, sentenze Cassazione, esempi e come tutelarsi.

Il contesto: Perché i controlli ora?

Con termine lavori 31/12/2025 per condomini, partono incroci massivi dati (fatture vs pagamenti, crediti cessuti). Sequestrati 9,3 miliardi crediti fittizi (GdF, dic 2025). Priorità: condomini con general contractor, subappalti e cessioni multiple. Amministratori: conservate documenti 10 anni (art. 119-ter DL 34/2020).

Tipi di controlli Superbonus: Dettagli e tempistiche

Tipo Verifica	Cosa controllano	Tempistica 2026	Sanzioni/Rischi
Documentale (80% casi)	Asseverazioni CILA-S, APE pre/post, congruità DM Requisiti 2021-22, bonifici parlanti	Lettere entro giu 2026	Decadenza 100% + 30% importi (min 250€)
Incrocio dati informatici	Fatture elettroniche vs pagamenti sub/fornitori; cessione crediti banche	Automatico da gen 2026	Rifiuto credito + revoca Sismabonus
In loco cantiere	Stato lavori trainanti/trainati (es. cappotto, sismica)	Sett-ott 2026	Ordine demolizione + penale 1-5% ​
Catastali post-lavori	Revisione rendite A/1-A/11 dopo efficientamento	Obbligatoria entro 2027	Multe 258-2.582€/unità ​
General Contractor	Corrispettivi vs subappalti reali	Focus gen-mag 2026	Differenza a carico condominio ​
Penale-frode	Crediti inesistenti, false asseverazioni	Sempre aperte	Truffa aggravata (2-7 anni, art. 640-bis c.p.) ​

Cassazioni recenti: Le condanne che fanno tremare i condomini

Sentenza	Data	Dettagli	Conseguenze
Cass. Pen. 45868/2024	Ott 2024	Truffa crediti fittizi Superbonus senza compensazione: danno erariale resta	Condanna amministratore + cessionari (fino 4 anni)
Cass. Pen. 8390/2025	Mar 2025	Sequestro preventivo beni consorzio per asseverazioni false su condomini lombardi	1,2 mln bloccati; revoca bonus ​
Cass. Civ. 2025 (serie)	Gen-feb 2025	Conferma sequestri crediti cessuti senza lavori (oltre 1 mld totali)	Condomini rimborsano banche + more ​
Cass. altre (2024-25)	2024-25	Responsabilità solidale amministratore per controlli omessi	Multe personali 10-50k€ ​

Esempi pratici: Condomini condannati e lezioni apprese

1. Condominio Milano (20 unità, 2,5 mln lavori): Controllo 2026 su SAL gonfiati (Il Giornale Italia, 14/02/2026). Risultato: decadenza 110%, condominio paga 70% cash + 750k sanzioni. Amministratore querelato.​
2. Roma Prati (15 appartamenti): Asseverazioni false cappotto → frode crediti (BibLus, 09/02/2026). Sequestro conti, condomini privati di bonus; general contractor fallito.​
3. Torino, Cass. 8390/2025: Consorzio edile assevera lavori inesistenti su 3 condomini. Sequestro 1,2 mln, amministratori in carcere 18 mesi.​
4. Bologna periferia: Rendite non aggiornate post-Superbonus → multa 38k€ totali (LavoriPubblici.it, 2025).​

Lezione: Controlli non solo frodi, ma anche omissioni (es. ENEA non comunicata).

Strategie di difesa: Cosa fare ORA per i condomini

1. Documentazione imperdibile

• Asseverazioni tecniche (geometra/ingegnere iscritto).
• Fatture, bonifici SISMABONUS, quietanze.
• Comunicazioni ENEA/Catasto entro 90 gg fine lavori.
• Verbali assembleari delibere.​

2. Azioni amministratore

• Audit interno: Verifica congruità entro mar 2026.
• Risposta a lettera Agenzia: Entro 30 gg con CTU (rischio automatico revoca).​
• Fondo cauzionale: 5-10% lavori per more.

3. Per amministratori Bologna

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Conclusioni: Non aspettare la lettera!

2026 = anno caldo Superbonus. Condomini con bonus cessuti o GC a rischio massimo. Preparati: verifica ora, evita condanne!