In oltre 20 anni di amministrazione condominiale a Bologna e provincia con Studio Lorenzoni snc, abbiamo visto centinaia di delibere “a rischio” che potevano essere evitate con una corretta applicazione dell’art. 1135 c.c. L’articolo 1135 è il “cuore” dei poteri dell’assemblea: stabilisce cosa può e deve decidere in tema di amministratore, bilanci, spese ordinarie e straordinarie, fondo speciale e lavori urgenti o non urgenti sulle parti comuni. Un articolo chiaro su questo tema, con esempi pratici e richiami alla Cassazione, aiuta moltissimo a prevenire contestazioni e impugnazioni nelle assemblee condominiali dell’Emilia-Romagna.
Cosa prevede l’art. 1135 c.c.
L’art. 1135 elenca le principali attribuzioni dell’assemblea: conferma/nomina dell’amministratore e relativo compenso, approvazione del preventivo e del rendiconto, decisione su lavori straordinari e innovazioni con costituzione del fondo speciale. Si tratta di poteri che si aggiungono a quelli previsti dagli articoli precedenti (uso delle parti comuni, ripartizione spese, regolamento, ecc.), per cui la norma va letta in sistema con l’intera disciplina del condominio.
Tabella – Contenuto essenziale dell’art. 1135 c.c.
Amministratore: nomina, conferma, compenso
L’assemblea è l’organo competente a nominare, confermare o revocare l’amministratore e a determinarne il compenso, che deve essere indicato in modo chiaro già al momento dell’incarico. Senza delibera assembleare di approvazione del compenso e del rendiconto, il credito dell’amministratore non è liquido né esigibile, come ribadito da Cass. civ. n. 2636/2021.
Esempio pratico
- L’amministratore emette fattura per il proprio compenso annuale, ma il condominio non ha approvato né il preventivo né il rendiconto: il singolo condomino può contestare il pagamento, perché manca il titolo assembleare che rende il credito certo ed esigibile.
- In assemblea si delibera la conferma dell’amministratore per un anno e si approva il compenso “onnicomprensivo” specificando cosa è incluso e cosa no: questa impostazione riduce moltissimo il contenzioso.
Preventivo annuale e ripartizione spese
L’art. 1135 prevede che l’assemblea approvi il preventivo delle spese necessarie per l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini, di norma sulla base delle tabelle millesimali. Il preventivo è lo strumento con cui i condomini conoscono in anticipo l’ammontare delle rate e le attività ordinarie programmate (pulizie, luce, manutenzione impianti, assicurazione, ecc.).
Esempio pratico
- L’amministratore predispone un preventivo 2026 pari a 20.000 euro per spese ordinarie; l’assemblea discute eventuali tagli (es. cambio ditta pulizie) e approva la versione definitiva, ripartendo le somme pro quota.
- Senza approvazione del preventivo, eventuali solleciti di pagamento delle rate possono essere oggetto di contestazione perché manca la base deliberativa che giustifica il credito del condominio.
Rendiconto annuale e utilizzo dell’avanzo
Il terzo numero dell’art. 1135 attribuisce all’assemblea il potere di approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e decidere l’impiego dell’eventuale residuo attivo (avanzo di gestione). Il rendiconto, dopo la riforma, deve essere chiaro, sintetico e comprensibile, corredato da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa.
Esempio pratico
- Il bilancio 2025 chiude con un avanzo di 2.000 euro: l’assemblea può decidere se utilizzarlo per ridurre le rate 2026, accantonarlo a fondo cassa o destinarlo a piccoli interventi non straordinari.
- In giudizio per decreto ingiuntivo, la Cassazione ha chiarito che la delibera di approvazione della spesa e della ripartizione costituisce titolo sufficiente per il credito condominiale, legittimando sia il decreto sia la successiva condanna del condomino moroso (Cass. 9388/2023).
Lavori straordinari e innovazioni: delibera e fondo speciale
Il n. 4 dell’art. 1135 attribuisce all’assemblea la competenza a deliberare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, stabilendo contestualmente la costituzione di un fondo speciale pari all’importo dei lavori. La previsione del fondo è divenuta, secondo la Corte di Cassazione, una condizione di validità della delibera di approvazione dei lavori straordinari, non derogabile dall’assemblea.
Tabella – Lavori straordinari ex art. 1135 c.c.
Esempio pratico
- L’assemblea approva il rifacimento del tetto per 80.000 euro ma non costituisce alcun fondo speciale, limitandosi a dire “si pagherà con future rate ordinarie”: la giurisprudenza recente qualifica questa delibera come nulla, per violazione dell’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
- In un condominio con elevata morosità, la corretta costituzione del fondo tutela sia l’impresa esecutrice sia i condomini virtuosi, evitando che debbano anticipare somme extra per coprire i morosi, in coerenza anche con l’art. 63 disp. att. c.c.
Spese straordinarie urgenti e ratifica assembleare
L’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgente (ad esempio per evitare danni imminenti) e convocare subito l’assemblea per la ratifica. La Cassazione ha chiarito che l’assemblea, ai sensi dell’art. 1135, può ratificare le spese straordinarie sostenute dall’amministratore o persino da singoli condomini per le parti comuni, anche se non indifferibili, purché non voluttuarie o gravose.
Esempio pratico
- Si rompe la colonna di scarico con infiltrazioni negli appartamenti: l’amministratore chiama una ditta per il ripristino immediato e poi porta la spesa alla prima assemblea utile per la ratifica e ripartizione tra tutti i condomini.
- Alcuni condomini anticipano le spese per il rifacimento urgente del portone condominiale; l’assemblea ratifica l’intervento, facendo sì che il condominio diventi debitore verso tutti i partecipanti, superando la logica del mero rimborso ai soli anticipatari (Cass. 10845/2020).
Limiti ai poteri dell’assemblea e giurisprudenza recente
La giurisprudenza ricorda che l’assemblea non può deliberare in contrasto con l’art. 1135, ad esempio omettendo il fondo speciale o imponendo spese che esulano dalle parti comuni. Inoltre, una delibera a maggioranza non può incidere sui diritti individuali dei singoli condomini sulle parti esclusive o sulle quote di comproprietà, che richiedono il consenso unanime ai sensi di altre norme (art. 1108 c.c. e seguenti).
Esempio pratico
- Delibera che impone ad alcuni soli condomini una parte del costo di lavori sulle parti comuni, in violazione dei criteri legali o convenzionali di riparto: può essere impugnata per annullabilità o nullità a seconda del vizio.
- Delibera che approva una transazione su spese comuni: l’assemblea può deliberare a maggioranza, mentre serve l’unanimità solo se la transazione riguarda diritti reali sulle parti comuni (Cass. 821/2014).
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