Nel lavoro quotidiano di amministrazione condominiale, pochi temi generano discussioni quanto l’ascensore. Non sorprende: l’installazione di un nuovo impianto o l’ammodernamento di quello esistente toccano insieme accessibilità, valore dell’immobile, sicurezza, costi, detrazioni fiscali e rapporti tra vicini. La domanda che in assemblea ritorna sempre è una: chi paga e quanto paga?
Per rispondere correttamente non basta dire “dipende dai millesimi”. Bisogna distinguere bene tra installazione ex novo, sostituzione, adeguamento normativo, manutenzione straordinaria e interventi per abbattimento delle barriere architettoniche, perché ogni fattispecie può avere regole diverse sia per la delibera sia per il riparto.
In questo approfondimento, Studio Lorenzoni SNC riassume in modo chiaro il quadro normativo e giurisprudenziale, con esempi pratici e numerici utili ad amministratori, consiglieri e condomini.
1) La prima distinzione decisiva: nuovo ascensore o ascensore già esistente
Dal punto di vista giuridico, la distinzione fondamentale è questa:
- se il condominio non ha ancora un ascensore e decide di installarlo, si parla normalmente di innovazione;
- se invece l’ascensore esiste già, le spese di manutenzione, sostituzione e in generale gli interventi conservativi o funzionali si collocano nell’alveo dell’art. 1124 c.c., salvo casi particolari.
La Cassazione ha chiarito in più occasioni che le spese di installazione ex novo dell’ascensore seguono l’art. 1123 c.c., quindi vanno ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino. Lo affermano, tra le altre, Cass. civ. n. 165/1996 e Cass. civ. n. 5479/1991, richiamate anche nella raccolta giurisprudenziale Confedilizia.
Diversamente, le spese relative alla manutenzione e alla sostituzione dell’ascensore già esistente sono disciplinate dall’art. 1124 c.c., che oggi menziona espressamente sia le scale sia gli ascensori.
2) Le norme di riferimento
Le norme principali sono queste:
- Art. 1123 c.c.: criterio generale di ripartizione delle spese e disciplina delle innovazioni deliberate dalla maggioranza.
- Art. 1124 c.c.: manutenzione e sostituzione di scale e ascensori; metà della spesa in base al valore delle unità immobiliari e metà in base all’altezza del piano dal suolo.
- Art. 1120 c.c.: innovazioni e relativi limiti; l’opera non deve rendere parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
- Art. 1136 c.c.: maggioranze assembleari.
- Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2: regole agevolate per le innovazioni dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche.
Un principio pratico da ricordare è semplice: nuovo ascensore = in linea generale art. 1123 c.c.; ascensore esistente da sostituire o mantenere = art. 1124 c.c.
3) Come si ripartiscono le spese per un ascensore nuovo
Quando l’ascensore viene installato per la prima volta in un edificio che ne era privo, la giurisprudenza prevalente considera l’intervento una innovazione. Per questo motivo, la spesa si ripartisce secondo il criterio generale dell’art. 1123, primo comma, c.c., cioè in proporzione ai millesimi di proprietà.
Esempio numerico 1: installazione ex novo da 80.000 euro
Si ipotizzi un condominio con questi millesimi generali:
| Unità | Millesimi proprietà | Quota spesa nuovo ascensore |
|---|---|---|
| A piano terra | 120 | 9.600 euro |
| B primo piano | 180 | 14.400 euro |
| C secondo piano | 220 | 17.600 euro |
| D terzo piano | 240 | 19.200 euro |
| E quarto piano | 240 | 19.200 euro |
In questo schema il proprietario del piano terra partecipa, perché per l’installazione ex novo non si applica il criterio dell’altezza del piano, ma quello dei millesimi di proprietà.
Attenzione al caso dell’ascensore installato solo da alcuni condomini
La Cassazione ha anche riconosciuto la legittimità dell’installazione a cura e spese di alcuni soli condomini, purché resti salvo il diritto degli altri a partecipare successivamente ai vantaggi dell’opera, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione. Questo orientamento emerge, tra le altre, da Cass. civ. n. 20902/2010 e da precedenti consolidati richiamati nella raccolta Confedilizia.
In pratica, se l’assemblea non vuole sostenere la spesa comune, ma alcuni condomini intendono procedere, può formarsi una sorta di comunione parziale dell’impianto, con diritto futuro di adesione degli altri condomini.
4) Come si ripartiscono le spese per sostituzione, manutenzione e ammodernamento
Per l’ascensore già esistente, l’art. 1124 c.c. stabilisce che le spese sono ripartite:
- per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari;
- per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Questa è oggi la regola base per manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e sostituzione dell’impianto, secondo un orientamento giurisprudenziale molto consolidato.
Esempio numerico 2: sostituzione ascensore esistente da 60.000 euro
Si ipotizzi:
- 30.000 euro da dividere per millesimi;
- 30.000 euro da dividere per altezza piano.
Supponiamo questo edificio:
Questo esempio mostra bene la logica della norma: chi abita più in alto paga di più, perché dall’impianto trae una utilità normalmente maggiore.
Piano terra e negozi con ingresso autonomo: pagano oppure no?
Qui nasce spesso il contenzioso. La regola pratica oggi è che il proprietario del piano terra o del negozio con accesso diretto dalla strada non è automaticamente escluso.
La Cassazione ha affermato che l’ascensore, come le scale, può restare parte comune anche per tali unità, perché vi è comunque una utilità potenziale, ad esempio per raggiungere il tetto o la copertura dell’edificio, o per la conservazione del fabbricato nel suo complesso. In base al testo dell’art. 1124 c.c., il piano terra in ogni caso normalmente non paga la metà parametrata all’altezza, perché l’altezza dal suolo è pari a zero, ma può concorrere alla metà ripartita per valore.
5) Ammodernamento e adeguamento normativo: 1124 c.c. o 1123 c.c.?
L’ammodernamento è il terreno più delicato, perché non tutti gli interventi sono uguali. Se l’intervento consiste nella sostituzione dell’impianto esistente o in opere funzionali a mantenerlo sicuro ed efficiente, la tendenza è a ricondurlo all’art. 1124 c.c.
Tuttavia, per alcune spese di adeguamento normativo o di forte trasformazione dell’impianto, parte della giurisprudenza ha escluso l’applicazione automatica dell’art. 1124 c.c. e ha ritenuto applicabile il criterio dei millesimi di proprietà ex art. 1123 c.c. Nella raccolta Confedilizia compare, ad esempio, Trib. Taranto 23 maggio 1996, secondo cui le spese di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non rientrano nell’art. 1124 c.c. perché non dipendono da vetustà o uso, e andrebbero quindi ripartite secondo i valori di proprietà.
La Cassazione, però, ha anche precisato che gli interventi di adeguamento alla normativa di sicurezza attengono all’aspetto funzionale dell’ascensore, anche se comportano opere nuove; quindi il caso va letto in concreto, distinguendo tra vera innovazione e intervento conservativo-funzionale.
Regola prudenziale per amministratori e assemblee
In pratica, per evitare contestazioni, quando si affronta un “ammodernamento” è opportuno distinguere in delibera e in preventivo:
- sostituzione o rinnovo impianto: tendenzialmente art. 1124 c.c.;
- opere aggiuntive con funzione innovativa autonoma: possibile applicazione dell’art. 1123 c.c.;
- intervento misto: utile far separare dal tecnico e dal fornitore le voci di costo, così da ripartirle correttamente.
Questo è esattamente il tipo di gestione che un’amministrazione condominiale strutturata deve presidiare con attenzione documentale, tecnica e assembleare.
6) Le maggioranze necessarie per deliberare
A) Installazione ex novo come innovazione ordinaria
La Cassazione ha chiarito che l’installazione dell’ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto costituisce innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. Storicamente la giurisprudenza richiama la maggioranza dell’art. 1136, quinto comma, c.c. per le innovazioni.
B) Installazione finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche
Se l’intervento è finalizzato al superamento delle barriere architettoniche, opera la disciplina speciale dell’art. 2 della legge n. 13/1989, che consente una maggioranza più agevole rispetto a quella ordinaria delle innovazioni.
La raccolta Confedilizia e la giurisprudenza richiamata precisano che per tali innovazioni si applicano le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo e terzo comma, c.c., con la deroga introdotta dalla legge speciale. In termini pratici, il riferimento operativo più ricorrente è la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
C) Limiti: l’opera non deve rendere parti comuni inservibili
Anche quando c’è la finalità di abbattimento barriere, resta fermo il limite dell’art. 1120 c.c.: la delibera non può legittimamente approvare un’opera che renda una parte comune inservibile o che leda diritti esclusivi di un condomino. Cass. civ. n. 12930/2012 e Cass. civ. n. 15308/2011, richiamate nella raccolta Confedilizia, insistono proprio su questo punto.
In altre parole, l’ascensore si può fare con favore dell’ordinamento, ma non “a ogni costo”: serve sempre un bilanciamento serio tra accessibilità e tutela delle proprietà individuali.
7) Se qualcuno non vuole pagare
Questo è il punto più sensibile nella pratica condominiale.
Caso 1: l’assemblea delibera validamente un nuovo ascensore comune
Se la delibera è valida e l’innovazione è approvata con le maggioranze di legge, i condomini obbligati devono contribuire secondo il criterio di riparto corretto. Se non pagano, il credito condominiale è esigibile come ogni altra spesa condominiale approvata in assemblea.
Caso 2: innovazione gravosa o suscettibile di utilizzazione separata
Quando l’impianto è suscettibile di uso separato, la normativa condominiale consente che l’opera sia realizzata a spese solo dei condomini interessati, lasciando agli altri la possibilità di aderire in seguito. È il caso tipico dell’ascensore installato inizialmente da alcuni condomini soltanto.
Caso 3: il condomino dissenziente dice “io non lo uso”
Per la sostituzione o la manutenzione di un ascensore già comune, il semplice fatto di usarlo poco o di non usarlo quasi mai non basta a sottrarsi al pagamento. La Cassazione valorizza l’utilità potenziale e la funzione comune dell’impianto.
Caso 4: il piano terra sostiene di non dover pagare nulla
Non è una regola assoluta. Il proprietario del piano terra può essere tenuto almeno alla parte calcolata sul valore, e in alcuni casi anche più ampiamente se esiste un diverso regolamento contrattuale o una convenzione unanime.
8) Se il condominio non delibera, ma un condomino vuole procedere lo stesso
La giurisprudenza ha più volte riconosciuto che, in presenza di determinati presupposti, il singolo condomino può installare a proprie spese un ascensore sulla cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., purché non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri di farne pari uso.
Questo orientamento è particolarmente rilevante quando:
- l’assemblea respinge l’opera;
- l’impianto serve a migliorare l’accessibilità;
- non si produce un pregiudizio intollerabile agli altri condomini.
Lo confermano i precedenti richiamati nella raccolta Confedilizia, come Cass. civ. n. 1781/1993, Cass. civ. n. 3508/1999 e Cass. civ. n. 20902/2010.
Esempio pratico
In un fabbricato di 4 piani senza ascensore, i proprietari del terzo e quarto piano propongono l’installazione. L’assemblea non approva la spesa comune. Se il progetto tecnico dimostra che l’opera non rende inservibile il vano scala e non lede diritti esclusivi, i condomini interessati possono in certe situazioni realizzarla a proprie spese, lasciando agli altri il diritto di aderire successivamente.
9) Deroga ai criteri di riparto: quando serve l’unanimità
L’assemblea non può cambiare liberamente i criteri legali di riparto. La Cassazione ha chiarito che la modifica dei criteri fissati dall’art. 1124 c.c. richiede una convenzione unanime, salvo che esista già un regolamento contrattuale valido che disponga diversamente.
Molto importante, in tal senso, è anche Cass. civ. n. 20888/2023, riportata nella pagina dell’art. 1124 c.c.: è nulla la delibera approvata a maggioranza che imponga un aumento forfetario della quota di spesa dell’ascensore a una certa unità immobiliare per presunto maggiore uso, perché il criterio legale non può essere alterato senza consenso unanime.
Esempio pratico
Se l’assemblea dice: “i negozi al piano terra non pagano nulla” oppure “gli uffici pagano il doppio perché ricevono più clienti”, questa decisione non può essere presa a semplice maggioranza, salvo titolo contrattuale o accordo unanime.
10) Le principali Cassazioni da ricordare
Ecco una sintesi molto utile per il blog:
11) Detrazioni fiscali possibili
Sul piano fiscale bisogna distinguere l’anno della spesa.
Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, gli interventi su ascensori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche rientravano nel bonus 75% previsto dall’art. 119-ter del D.L. 34/2020, con ripartizione in dieci quote annuali e con specifici tetti di spesa per edificio.
Per le spese sostenute dal 2026, il bonus 75% non è più disponibile nella stessa forma; gli interventi su ascensori e opere di abbattimento barriere rientrano nel bonus ristrutturazioni, con aliquote più basse e con applicazione del principio di cassa, cioè conta quando la spesa viene effettivamente pagata.
Quadro fiscale sintetico
| Spese sostenute | Regime fiscale | Misura |
|---|---|---|
| Fino al 31/12/2025 | Bonus barriere architettoniche | 75% in 10 anni |
| Dal 2026 | Bonus ristrutturazioni / art. 16-bis TUIR | 50% per abitazione principale, 36% negli altri casi, secondo il quadro illustrato nelle guide e nei chiarimenti disponibili per il 2026 |
Tetti di spesa del bonus 75% fino al 2025
Per il bonus 75%, i limiti indicati erano:
- 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità indipendenti;
- 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità, per edifici da 2 a 8 unità;
- 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità, per edifici con più di 8 unità.
Attenzione pratica per i condomìni
Per beneficiare della detrazione è fondamentale:
- delibera assembleare chiara;
- fatture intestate correttamente;
- bonifico parlante;
- corretta imputazione pro quota ai condomini;
- verifica tecnica del rispetto dei requisiti, specialmente se si invoca la finalità di eliminazione delle barriere architettoniche.
12) Esempi pratici di contestazione
Esempio pratico A: il condomino del piano terra non paga la sostituzione
Il condominio approva la sostituzione dell’ascensore esistente per 50.000 euro. Il proprietario del negozio al piano terra contesta sostenendo di non usare mai l’impianto. In assenza di titolo contrario, la contestazione non è automaticamente fondata: può restare tenuto almeno alla quota ripartita in base al valore, secondo l’art. 1124 c.c. e l’orientamento giurisprudenziale sull’utilità potenziale.
Esempio pratico B: l’assemblea decide a maggioranza che i negozi sono esclusi
Questa delibera è rischiosa. Se modifica il criterio legale di riparto senza unanimità o senza appoggio in un regolamento contrattuale, può essere impugnata.
Esempio pratico C: alcuni condomini vogliono il nuovo ascensore, altri no
Se l’opera è tecnicamente compatibile e non viola i limiti dell’art. 1120 c.c., i condomini interessati possono in determinate circostanze procedere a proprie spese, mantenendo aperta la possibilità di adesione successiva degli altri.
Esempio pratico D: ammodernamento con adeguamento sicurezza
Occorre leggere bene il capitolato. Se il preventivo contiene sia sostituzione componenti usurate sia nuove dotazioni non strettamente conservative, è opportuno separare le voci per evitare contestazioni sul criterio di riparto.
13) Indicazioni operative per una delibera ben fatta
Una buona delibera assembleare sull’ascensore dovrebbe sempre contenere:
- qualificazione dell’intervento: installazione ex novo, sostituzione, manutenzione straordinaria, adeguamento normativo, abbattimento barriere;
- richiamo della norma di riparto applicata: art. 1123 c.c. oppure art. 1124 c.c.;
- verifica della maggioranza richiesta;
- approvazione del preventivo dettagliato;
- eventuale distinzione tra voci soggette a riparti diversi;
- indicazione della documentazione fiscale utile per detrazioni e certificazioni.
Questo evita gran parte delle contestazioni successive e consente all’amministratore di operare con maggiore serenità nella fase di riscossione.
14) Un chiarimento finale molto importante
Non esiste una risposta valida per tutti i casi se il termine usato è genericamente “ammodernamento”. In un condominio, la corretta ripartizione delle spese dell’ascensore dipende sempre da tre verifiche preliminari:
- Che tipo di intervento è davvero sotto il profilo tecnico-giuridico.
- Quale norma si applica tra art. 1123 e art. 1124 c.c.
- Se esistono regolamenti contrattuali o convenzioni unanimi che derogano al criterio legale.
Ed è proprio qui che l’assistenza di un amministratore preparato fa la differenza: leggere bene la norma è importante, ma leggere bene la delibera, il regolamento, il capitolato e la giurisprudenza applicabile al caso concreto è ciò che evita errori e contenziosi.
