Un condomino che non paga le spese straordinarie (es. rifacimento tetto) crea tensioni: obbligo personale, ma con rimedi legali precisi. Ecco cosa prevede la legge.

Obbligo e base legale

Le spese straordinarie sono deliberate dall’assemblea (art. 1135 c.c.) e ripartite per millesimi (art. 1123 c.c.). Il moroso è personalmente obbligato (art. 1123): non grava sugli altri, salvo anticipo assembleare urgente. Amministratore agisce entro 6 mesi (art. 1129 co. 9 c.c.).

Conseguenze per il moroso

Fase	Azioni	Tempi e norme
Sollecito	Diffida pagamento + interessi mora	30 gg; art. 1129 c.c. + regolamento
Giudiziale	Decreto ingiuntivo (art. 63 disp. att. c.c.)	Eseguibile subito; no opposizioni facili
Esecuzione	Pignoramento conto/stipendio/beni (inclusa unità)	Mobiliari/immobiliari; ipoteca
Sanzioni extra	Decadenza diritti (es. parcheggio); sospensione utenze voluttuarie	Se regolamento; Cass. 2186/2012 ​

Impugnazione delibera: quando funziona?

Il moroso può contestare (art. 1137 c.c.): 30 gg da delibera (dissenzienti) o comunicazione (assenti). Non sospende esecuzione salvo giudice.

Motivo	Esito	Esempio
Nullo/Ineistente	Sempre impugnabili	Fuori ordine giorno (Cass. 6128/2017) ​
Annullabile	30 gg	Errata ripartizione millesimi ​
Non impugnabile	Delibera regolare	“Non mi va” – obbligo resta ​

Esempi pratici reali

1. Rifacimento facciata (50.000€): Delibera OK (500/1000 millesimi). Sig. Rossi (200 millesimi, 10.000€) non paga. Amministratore: diffida → ingiuntivo → pignoramento auto (5.000€) + ipoteca appartamento. Altri non anticipano.
2. Ascensore urgente: Fondo provvisorio (art. 1123 co.3): virtuosi versano extra, recuperato dopo da moroso (Sig.ra Verdi paga 2.000€ ritardo).​
3. Impugnazione fallita: Moroso assente assente, delibera comunicata. Contesta ripartizione: giudice rigetta (no pregiudizio, art. 1137). Esegue con interessi 8% annuo.
4. Vendita unità: Nuovo proprietario paga solo rate deliberate dopo acquisto (art. 63 disp. att.); morosità pregresse restano su venditore.​

Rimedi per condominio

• Fornitori: Agiscono su morosi specifici (obbligazione parziaria, Cass. Salerno 886/2020).​
• Prevenzione: Fondo previdenziale straordinario deliberato prima lavori.​
• Costo recupero: Avvocato/amministratore ~10-15% credito, addebitabile moroso.​

Conclusione pratica: Il moroso rischia perdita beni, ma delibera solida è inattaccabile. Amministratori: agite rapido per evitare pignoramenti multipli. Verifica sempre con professionista