Nel condominio spesso sorgono controversie su chi deve pagare una riparazione: il proprietario di un appartamento, quello del piano sopra/sotto, tutti i condomini insieme? Gli articoli 1125 e 1126 del Codice Civile sono due norme che stabiliscono criteri diversi in casi diversi. Sapere qual è la norma applicabile è fondamentale sia per l’amministratore che per i condomini, per evitare ripartizioni ingiuste e contenziosi.
Vediamo insieme:
- cosa dicono le due norme;
- quando si applica l’una o l’altra (e a volte in via analogica);
- esempi pratici che chiariscono la differenza;
- alcune decisioni della Cassazione che mostrano come i giudici interpretano queste norme.
Cosa dicono le norme: 1125 e 1126
Articolo 1125 c.c.
Questa norma è intitolata “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”. amministrazionescarpellini.it+3Brocardi+3Diritto.it+3
In sintesi:
- Quando due piani o unità immobiliari si trovano l’uno sopra l’altro, il solaio (o volta, o soffitto) che si frappone ha utilità sia per chi sta sopra (come base) sia per chi sta sotto (come copertura o soffitto).
- Le spese per manutenzione o ricostruzione spettano in parti uguali ai proprietari dei due piani sovrastanti. Diritto.it+2cecchinatogeremiaavvocati.it+2
- Tuttavia, in particolare, al proprietario del piano superiore rimane la copertura del pavimento, mentre al proprietario del piano inferiore restano a suo carico le spese per intonaco, tinteggiatura, decorazione del soffitto. Foroeuropeo+3Diritto.it+3studiolegalerubertiscanferlato.it+3
- Questa regola prescinde dall’uso esclusivo: si applica quando il vano dello stabile separa due proprietà diverse, salvo prova contraria che dimostri che il solaio non sia di comune utilità. Consulenza Buffetti+3Diritto.it+3studiolegalerubertiscanferlato.it+3
In altre parole: quando tra due piani c’è un elemento (solaio, volta, soffitto) che serve entrambi, si applica il criterio della “pari ripartizione”.
Articolo 1126 c.c.
Questa norma ha per titolo “Lastrici solari di uso esclusivo”. Matteo Peroni+3revisioni-condominiali.com+3Danea+3
In sintesi:
- Quando il lastrico solare (o una parte di esso) non è comune a tutti i condomini, ma è ad uso esclusivo di uno o più condomini, la ripartizione delle spese per le riparazioni o ricostruzioni deve tenere conto dell’utilità che ciascuno trae da quel bene. Brocardi+3cecchinatogeremiaavvocati.it+3Danea+3
- L’uso esclusivo è una condizione importante: significa che quel lastrico solare (o quella parte di lastrico) non è fruibile da tutti, ma serve uno o più proprietari in modo speciale. Brocardi+3revisioni-condominiali.com+3Matteo Peroni+3
- Il criterio stabilito è che chi ha l’uso esclusivo concorre per un terzo (1/3) della spesa, mentre i restanti due terzi (2/3) vanno ripartiti tra i condomini cui quel lastrico serve come copertura, secondo i millesimi o in base al valore del piano. Studio Legale Armani+4cecchinatogeremiaavvocati.it+4Danea+4
- È possibile che i due terzi vengano ripartiti non tra tutti i condomini, ma solo tra i condomini “coperti” da quel lastrico, se l’utilità non è per tutto l’edificio. BibLus+4Danea+4revisioni-condominiali.com+4
In altre parole: quando un lastrico è destinato a uso esclusivo, non è equo che tutti paghino allo stesso modo; si dà più peso a chi lo usa direttamente, ma senza esonerare chi vi si trova sotto.
Quando usare 1125, quando 1126 — e qualche caso “grigio”
Non sempre è evidente quale norma applicare: ci sono situazioni borderline in cui la giurisprudenza (in particolare la Cassazione) è intervenuta per chiarire i criteri che distinguono i casi.
Regola generale
- Se un elemento edilizio separa due proprietà sovrapposte (due piani), la norma ordinaria è l’art. 1125.
- Se un bene serve da copertura (lastrico solare o terrazza a livello) e l’uso è esclusivo, si tende ad applicare art. 1126.
Ma vediamo alcuni casi pratici in cui occorre riflettere:
Esempio 1: terrazza a livello che copre un solo locale
Immagina che un proprietario abbia una terrazza al piano superiore che copre un solo locale sottostante (cioè non è sul “tetto” di più unità). Chi deve pagare?
- In passato, c’era un orientamento che applicava l’art. 1126 anche in questo caso, portando a addebitare al proprietario del locale sottostante un’alta parte della spesa (2/3). (Ad esempio: Cass. 11029/2003) Foroeuropeo+3Studio Legale Armani+3cecchinatogeremiaavvocati.it+3
- Tuttavia, orientamenti più recenti preferiscono applicare analogicamente l’art. 1125, perché il risultato richiesto dall’art. 1126 (che darebbe al proprietario sottostante 2/3) sarebbe ingiusto quando solo un’unità è soggetta. anaciroma.it+5Foroeuropeo+5Studio Legale Armani+5
- La Cassazione con l’ordinanza n. 21337/2017 ha affermato proprio che in casi come cortili, viali o terrazze che coprono un locale, si può applicare l’art. 1125 in via analogica per evitare esborsi sproporzionati. Foroeuropeo
- Altri tribunali più recenti confermano questa impostazione. Studio Legale Armani+1
- Però attenzione: non sempre è pacifico. In una pronuncia recente (Cass. ord. n. 27846/2023), la Cassazione ha affermato che se la terrazza a livello svolge la funzione di lastrico solare (cioè è assimilabile al lastrico) può essere applicato l’art. 1126. studiolegalemeiffret.it
Quindi, in questo “caso grigio” il criterio chiave è l’utilità e la funzione della terrazza: se essa è “solo” un elemento decorativo/copertura locale, potrebbe prevalere l’analogia con l’art. 1125; se è assimilabile a lastrico solare e serve da copertura per più unità o svolge un’utilità collettiva, potrebbe applicarsi l’art. 1126.
Esempio 2: lastrico comune a più unità, ma con uso esclusivo da uno
Immagina un lastrico solare orizzontale, che copre diverse unità sottostanti, ma che una unità ne ha l’uso esclusivo (ad esempio può transitare, piantarci piante, accedervi). Qui il caso è più “classico” per l’art. 1126:
- Chi lo usa esclusivamente paga 1/3 della spesa.
- I restanti 2/3 vengono ripartiti tra i condomini sottostanti (o tutti i condomini che ne beneficiano come copertura) in proporzione ai millesimi.
- Questo criterio è consolidato in giurisprudenza (Cassazione). revisioni-condominiali.com+5cecchinatogeremiaavvocati.it+5Danea+5
Esempio 3: cortile che copre un locale sottostante
Un cortile del fabbricato che attraversa la superficie del piano terra e copre il locale sottostante (magari un’autorimessa o locale commerciale). Chi paga?
- In questi casi la Cassazione ha più volte affermato che si applica l’art. 1125 analogico, perché il cortile funge da copertura per quel locale esclusivo e non serve utilità a tutti. Foroeuropeo+1
- La delibera che ripartisce la spesa secondo criteri diversi da quelli di 1125 (in questo caso) può essere impugnata se risulta lesiva. Foroeuropeo+1
Esempio 4: balconi incassati / solette interne
Un balcone incassato (cioè non sporgente, ma interno nella sagoma dell’edificio) può essere assimilato ad un solaio:
- In questi casi la normativa e la giurisprudenza tendono ad applicare l’art. 1125, perché la soletta è considerata una parte strutturale comune che separa due unità (piano sopra/ piano sotto) o si comporta come un solaio. Consulenza Buffetti+3Diritto.it+3studiolegalerubertiscanferlato.it+3
- Tuttavia, per le parti frontali o decorative che emergono nella facciata, può esserci uno spazio per una ripartizione più ampia, se contribuiscono all’estetica comune. Diritto.it
Scheda comparativa
| Aspetto | Art. 1125 | Art. 1126 |
|---|---|---|
| Oggetto tipico | Soffitti, volte, solai che separano due proprietà sovrapposte | Lastrici solari (o terrazze assimilabili) ad uso esclusivo |
| Criterio di ripartizione | Ripartizione paritaria tra i due proprietari | 1/3 all’utilizzatore esclusivo, 2/3 agli altri condomini beneficiari |
| Necessità di uso esclusivo | No | Sì (o almeno non uso comune) |
| Campo di applicazione | Situazioni di separazione verticale tra due livelli | Coperture comuni non fruite da tutti, uso esclusivo o “funzione lastrico” |
| Deroghe / analogie possibili | Sì, può essere applicato in casi assimilabili (es. cortili, terrazze che coprono un solo locale) | Può essere escluso se l’elemento non è realmente “uso esclusivo” o non ha utilità collettiva |
Alcune sentenze importanti da citare
- Cass. ord. n. 21337/2017 — ha sostenuto che in situazioni in cui una terrazza copre un locale esclusivo, sia preferibile applicare analogicamente l’art. 1125, per evitare che il proprietario sottostante sostenga il doppio della spesa rispetto all’utilizzatore esclusivo. Foroeuropeo+1
- Cass. ord. n. 27846/2023 — ha affermato che una terrazza a livello che svolge funzione assimilabile al lastrico solare deve essere considerata bene condominiale e le riparazioni seguono i criteri dell’art. 1126. studiolegalemeiffret.it
- Sentenza Cass. 17 giugno 2024, n. 16760 — ricorda che l’art. 1125 fissa limiti invalicabili al potere dell’assemblea nel modificare la ripartizione per soffitti/solai nelle spese ordinarie/straordinarie. Consulenza Buffetti
- Cass. Sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451 — afferma che, secondo l’art. 1126, le spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare ad uso esclusivo si ripartiscono 1/3 – 2/3. cecchinatogeremiaavvocati.it
Questi casi mostrano come la Corte Suprema abbia modulato l’applicazione delle norme in base alle circostanze, e come alcune situazioni siano delicate dal punto di vista dell’interpretazione.
Due esempi pratici illustrativi
Caso A: il lastrico comune con uso esclusivo
Immagina un condominio di tre piani (A al piano terra, B al piano 1, C al piano 2). Sopra il piano 2 c’è un lastrico solare orizzontale che copre tutto l’edificio. Il proprietario dell’unità C (piano 2) ha un accesso esclusivo al lastrico, lo usa per le piante e come terrazza.
- Il proprietario C paga 1/3 della spesa di rifacimento dell’impermeabilizzazione.
- I restanti 2/3 si ripartiscono tra A, B e anche C (per la loro quota di copertura) in proporzione ai millesimi o valore del piano.
Caso B: terrazza a livello che copre solo un locale
Un appartamento al primo piano ha una terrazza che si protende solo sopra una stanza sottostante (di proprietà esclusiva di un condomino del piano terra). Nessun altro appartamento è “coperto” da quella terrazza.
- Applicando l’analogia dell’art. 1125: il proprietario della terrazza e il proprietario del locale sottostante dividono la spesa a metà (50-50), il primo per la “superficie” e l’altro per la funzione di copertura/soffitto.
- Usando l’art. 1126 rigidamente: il proprietario della terrazza pagherebbe 1/3 e il proprietario sottostante 2/3, il che molti giudici recenti ritengono sproporzionato in questo caso specifico.
- In tal senso, l’orientamento più moderno sembra preferire l’analogia con l’art. 1125 per evitare che chi non beneficia direttamente (o beneficia solo come “copertura”) venga gravato di una quota eccessiva.
Consigli pratici per l’amministratore e i condomini
- Valutare la funzione dell’elemento — prima di decidere, occorre stabilire se la superficie è utilizzata esclusivamente da uno o più condomini, o se ha una funzione di copertura comune.
- Verificare il titolo di proprietà — se la terrazza è di proprietà condominiale (non è attribuita in uso esclusivo), spesso si applica 1126 se serve più unità.
- Usare l’analogia con cautela — l’analogia all’art. 1125 è accettata dalla giurisprudenza per casi peculiari (es. terrazza che copre un locale unico), ma non è sempre automatica.
- Delibere chiare — la delibera assembleare che ripartisce la spesa deve motivare la scelta del criterio (1125 vs 1126), indicare le unità coinvolte, dare dati sui millesimi/piani.
- Prevedere la prova contraria — se qualcuno sostiene che il solaio o l’elemento non è di comune utilità, può allegare documentazione tecnica (planimetrie, relazione strutturale) per contestare l’applicazione di 1125.
- Impugnare quando necessario — se una delibera applica un criterio che “stravolge” la logica (es. obbligando un condòmino a pagare molto più di quanto l’equità suggerirebbe), è possibile impugnarla entro i termini previsti.
