Esiste una legge che regola la divisione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino, la legge 392/78 sull’equo canone, parzialmente abrogata, nello specifico dall’art 9 che recita:

Legge 27-07-1978, n. 392. Art. 9 – Oneri accessori.

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell‘articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.
L’articolo sopra citato non è sufficiente a fare chiarezza sulla divisione delle tante spese che il condominio si trova ad affrontare tutti i giorni.

Dopo un’attenta analisi ci si accorge che il punto 1 è derogabile con patti contrari. La giurisprudenza , in passato,  stabiliva che i patti contrari potevano essere solo a favore dell’inquilino (conduttore) e poi in conseguenza a sfavore del proprietario (locatore), poi la giurisprudenza più recente ha modificato il precedente orientamento e ritiene ammissibile addebitare più spese al conduttore.

Come si evince non esiste una linea di confine ben stabilita, e se nel contratto di affitto non vengono specificate con precisione la ripartizione delle spese si rischia di incorrere in liti fastidiose e costose, ed è per questo motivo che sarebbe opportuno allegare al contratto di locazione una tabella di ripartizione delle spese controfirmata dalle parti (con una appendice nel contratto che richiami la tabella) o addirittura con la stessa integrata nel contratto.

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Criterio della ripartizione

Spese amministrative

IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE non è spesa a carico del conduttore, essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può (e si deve) stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l’amministratore svolge un servizio di cui ne beneficia anche l’inquilino, così come le spese di cancelleria, di conto corrente, affitto sala assemblea.

IMPIANTO TV

L’installazione dell’impianto dell’antenna televisiva è invece, interamente a carico del locatore così come le spese per l’acquisto e l’installazione di impianti nuovi, ma le relative spese di gestione e manutenzione sono a carico del conduttore. Se il conduttore ha delle esigenze differenti dalla “norma” (es.TV satellitare) le spese per l’istallazione delle apparecchiature è interamente a suo carico così come la manutenzione, a meno che la loro l’installazione non sia stata deliberata dall’assembla dei condomini.

ASSICURAZIONE FABBRICATO

Per quanto riguarda la spesa dell’assicurazione del fabbricato, si è ritenuto che ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore è lecito anche se la giurisprudenza su questo punto non è interamente concorde, sinceramente ci sarebbe da discutere per giorni interi sulla questione senza arrivare al dunque.

SERVIZIO DI PORTINERIA

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore.

Il CAMBIO FUNI DELL’ASCENSORE è una spesa interamente a carico del conduttore (Cassazione 8 maggio 1986, n. 2426).

RIPARAZIONI ORDINARIE/STRAORDINARIE

In genere quelle di ordinaria manutenzione come per esempio un rubinetto che perde, la sostituzione del tubo flessibile della doccia, la corda della tapparella usurata, la sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, ecc. competono al conduttore.

Le spese di riparazione straordinaria invece competono al proprietario.

Il locatore proprietario, deve provvedere al mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento all’inquilino durante la locazione ai sensi dell’art. 1575 del codice civile, e deve provvedere alle riparazioni necessarie. Molti inquilini credono che il locatore deve sostenere ogni tipo di manutenzione alla cosa locata ma non è così infatti, sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 Cod. civ.) previste dall’art. 1609, Codice civile, che sono quelle dovute, non a vetustà o caso fortuito, ma esclusivamente al deterioramento derivato dall’utilizzo delle cose, che devono esser sottoposte a ordinaria manutenzione e che restano a carico dell’inquilino conduttore. La differenza fra vetustà e normale utilizzo verrà valutata dal giudice nel caso di controversie.

Non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato (per esempio le tubazioni dell’acqua incassate nei muri).

QUI SOTTO POTETE TROVARE UN UTILE TABELLA PER CONTROLLARE LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI CONDOMINIO TRA LOCATORE E CONDUTTORE.

TABELLA RIPARTIZIONE LOCATORE CONDUTTORE CONDOMINIO

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QUALCHE CONSIGLIO DELLO STUDIO LORENZONI:

Come faccio per pagare le spese condominiali del mio inquilino?

Le paga direttamente lui.

Sconsigliatissimo.

La crisi al giorno d’oggi, si riscontra nel 90% dei casi nei rapporti tra locatore e conduttore col continuo verificarsi di affittuari che smettono di pagare le rate condominiali lasciando proprietari con cifre da pagare senza precedenti, che sono costretti ad intentare operazioni giudiziarie lunghissime per potersi sbarazzare dei condomini inadempienti.

Il nostro piccolo consiglio è:

includere nel contratto d’affitto la quota  delle spese condominiali in modo da poter avere una riscossione unica, e quindi sarà il proprietario, che dopo aver ripartito le spese annuali del condominio in quote mensili, a pagare le spese anche per l’inquilino. Limitando quantomeno quelle spiacevoli situazioni in cui, purtroppo l’amministratore di condominio, dovrà rifarsi sul proprietario.